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完美避开澳洲买房“雷区” 读这篇就够了
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完美避开澳洲买房“雷区” 读这篇就够了

近年来,在国内房产限购政策日益严峻、资本市场未知动荡和不确定的大环境背景下,中国高净值人群海外U乐国际娱乐、U乐国际娱乐的需求似乎愈发强劲。而位于南半球的U乐国际娱乐,凭借零遗产税、房产永久产权、稳定的经济政治形势、土地供给及人口增长等优势,成为国人最看好的海外房产U乐国际娱乐市场之一。胡润研究院2017年发布的《中国U乐国际娱乐移民白皮书》显示,高净值人群青睐的U乐国际娱乐移民目的地城市前十名中,澳洲就占了两个席位,仅次于美国。 在澳洲成功U乐国际娱乐的中国人很多,“踩雷”的当然也有不少。为了获取一手资讯常年出没于各个海外U乐国际娱乐论坛的小编,意外收获了不少“中国买房人”在澳洲买房受挫的故事,现在无私地分享给大家,这些前人踩过的“雷”你们千万不要踩不要踩啊! “交房时间还有一周,贷款审批却石沉大海,我只能请假再飞趟悉尼。” 网友“书记”是一位金融行业从业者,前些年在外汇市场颇有斩获。他在悉尼市中心看中了一处精装修公寓,用之前的外汇盈利加上一些贷款就可以入手。选房、签约、交保证金的过程都很顺利,没想到却在交房时遇到了麻烦。一周前,他收到澳洲代理律师的邮件,公寓开发商告知两周后交房,这就意味着“书记”必须在两周内获得澳洲的房贷的审批。这在房地产行业成熟的澳洲市场本也不是什么难事,却没想到贷款公司的表格填了一张又一张,邮件发了一封又一封,一周过去了,对方还在让“书记”提交补充的翻译材料。工作极其忙碌的他不得不考量暂时放下手头的项目,飞一趟悉尼去解决这个棘手的问题。因为他知道,如果没有及时获得贷款审批,自己不但会错失这个唾手可得的U乐国际娱乐机会,还要面临10%首付款的损失。 避开这个雷: 在澳洲,房地产公司通常只在交房前两周才通知买家的代理律师房产即将成交。因此,从贷款申请者的角度来说,最好确保你的借款平台能有一套高效运转的系统,方便快速地审批你的房贷申请。最好的借款方应该在一周内对你的申请给予正式的批复:比如,借款平台如有一套网上自助材料上传系统,就是一个不错的功能,而如果他们能在你登录网站递交房贷意向后的24-48小时内就给你反馈,那就更好了。千万不要找那些没事就让你填写无数份表格,但你填完就再也得不到回音的借款平台,他们只会浪费你宝贵的成交时间! “我厂里生意不错,每年在国内的收入可观。可在U乐国际娱乐,我却贷不到房款。” 老张在浙江有两家规模不小的印刷厂。辛苦多年,工厂的业务已经非常稳定,老张也找到了值得信任的人替他打理生意。于是,他有了带着全家人搬去澳洲住的想法。为了喜欢摆弄花草的太太,他在悉尼近郊选了的一处带院子的独立屋,环境清幽、交通方便,甚至连孩子的学校都找好了。没想到,却在贷款环节上屡屡受挫。由于老张是自雇人士,无法提供贷款平台所需要的“工资”收入证明,明明具备还贷的能力的他,却被好几家贷款机构拒之门外。 避开这个雷: 目前,U乐国际娱乐针对海外U乐国际娱乐者的贷款产品中,大部分只面向在中国拥有稳定工资收入的打工族购房者,而许多资金实力并不差,但却属于小生意主,或者企业股东类型的申请人则往往在申请澳洲房贷时屡屡遭拒。更有甚者,有些贷款平台虽然声称可以向海外身份的自雇人士借款,但由于不了解中国收入体系和收入申报系统,在审核阶段会要求自雇人士提供各种他们根本无法出具的文件,最终拖延了申请人宝贵的成交时间,导致不少U乐国际娱乐者损失了自己的首付。 “想让我们的孩子呼吸到更干净的空气,在我们曾经散步的公园学走路,如果能和我们做校友就更好了。可如果借不到足够的钱买房,这一切都是空想。” Viola和Kevin是在澳洲留学时认识的中国同学。毕业后一起回国工作、结婚、刚刚有了人生中的第一个孩子。为了让孩子在更好的自然环境中长大,他们打算回到曾经生活过的墨尔本,U乐国际娱乐安家。综合考虑了生活环境、交通状况、周边配套设施和教育资源,他们看中了墨尔本东南部富人区一套近200万澳元的房产。可是,以他们的经济能力,只够支付4成首付,也就是说,他们必须找到一家澳洲本地的贷款机构,可以提供60%、近120万澳元的房屋贷款。四处咨询,结果却不尽人意——有些机构明确回复只能提供不超过房价总额50%的贷款;有些由于资金实力不足,无法提供超过100万澳元的贷款;有些虽能满足这两个条件,申请人的门槛却极高。Viola和Kevin虽然对自己的偿贷能力很有信心,无奈只能考虑降低U乐国际娱乐起点,另觅他所。 避开这个雷: 2016年开始,澳洲银行停止对海外客户发放贷款,中国U乐国际娱乐者转而求助于各个借款平台。许多借款平台在提供澳洲房贷产品的同时,也给贷款申请者设置了不小的麻烦。比如,有些机构要求申请者必须存入大量资金到指定银行的账号长达六个月之久,并且成为该机构的VIP客户,然后才能获得贷款资格。另一些则收取高达8-10%的利率,但同时只给予U乐国际娱乐者40-50%的贷款比例。 “在国内买房,我们一直顺风顺水。没想到第一次海外U乐国际娱乐,却吃了语言不通的亏。” 五十多岁的薛氏姐妹,赶上了国内房地产的“黄金二十年”。家底颇为丰厚的她们,想在澳洲买一套可U乐国际娱乐可自住的“养老房”。通过中介,她们很快选定了一套悉尼市郊的独立屋,并完成了签约交付了定金。由于姐妹俩在国内的资产大部分都是不动产,变现需要一段时间,她们急需贷款完成剩下的交易流程。澳洲当地的朋友给她们介绍了一家“放款快、服务好“的贷款机构,说很快就能把贷款批出来。没想到,这家贷款机构的服务人员只能用英语沟通,审批材料也必须翻译成英文才能提交,语言不同的俩姐妹不得已又请了个翻译。几经周折,她们的贷款仍在“待批复”的状态。 避开这个雷: 买房人与贷款机构之间的沟通远不止限于交房的那段时间。不论是利率发生变化,还是你自己的个人情况发生变化,出现偶尔不能及时还款等情况时,借款人都需要和借款平台之间进行不断的密切沟通。在这样长期的契约关系下,贷款机构的客户服务水准变得尤其重要。你可以参考以下标准,衡量一家贷款机构的客服水准如何:他们的员工是否可以清楚地解释产品细节;客服人员是否可以用普通话沟通;对你提出的任何问题,是否能在第一时间快速反应;你至少需要能通过不止一种方式找到他们,哪怕是偶尔需要和他们协商付款方式,也都会遇到宾至如归的客户体验。   说了这么多,你可能已经发现,中国买家在澳洲买房涉及的“雷区”,大多和“房屋贷款”有关——过去的12到24个月内,澳洲的四大主要银行相继停止对海外客户发放房屋贷款,而中国限制资本流出更使得这一情势“雪上加霜”。应对这样的状况,你需要一个专业可靠的、服务完善的、审批快速的、贷款比例足够的、对自雇人士和工薪阶层一视同仁的借款平台,完美避开澳洲U乐国际娱乐的种种雷区。 青莲贷款(Blue Lotus)就是这样一个平台。它由Pepper、KKR以及Oaktree Capital三家行业内的顶级公司组成,专门为非澳洲本地居民提供房屋贷款产品。 Pepper是U乐国际娱乐第一大非银行类贷款机构专家,自2001年以来, 他们帮助过超过100万的非传统型借款人; KKR是一家管理多种资产类别的全球U乐国际娱乐公司,包括私人股权、能源、基础设施、房地产和信贷。它目前为U乐国际娱乐者管理着1490亿美元的资产; Oaktree Capital是一家美国全球另类U乐国际娱乐管理公司,擅长信用策略专业知识,为其U乐国际娱乐者管理着1000亿美元的资产。 如果这些中国买房者,可以早些知道青莲贷款,也许就能避免以上的种种麻烦。 ——在青莲贷款,“书记”无需提供各种翻译材料,通过在线申请系统就能快速获得贷款审批,不用额外飞一趟悉尼。 ——在青莲贷款,老张不用为交不出“工资流水”而发愁,自雇人士也能成为尊贵客户。 ——在青莲贷款,可以提供最高70%、250万澳元贷款额度(每处房产的贷款上限不超过150万澳元),6.49%起的房贷利息产品,Viola和Kevin的美好理想不会轻易夭折。 ——在青莲贷款,薛氏姐妹不用再请中文翻译,不用担心语言不通误解贷款条款,可以安心买下“养老房”。 除此之外,青莲贷款还可以 开设对冲账户的功能(不要小看这个功能,可以为你省下大笔贷款利息); 五年期只还利息(特别适合还贷前期资金不足,未来现金流较好的购房人士); 已经全款支付的U乐国际娱乐者还可享受最高达60%房价比例的再融资服务。 无法详述的更多信息,还请登录青莲贷款官方网站 https://www.bluelotusloans.com 查看或者拨打 +86 400 623 7892 咨询。 (文中图片均来自网络,人物均使用化名) 注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约公司青莲贷款提供   撰文:Qi Cheng 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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中资过度开发柬埔寨房地产 供过于求租金暴跌
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中资过度开发柬埔寨房地产 供过于求租金暴跌

习近平两年前到金边推展“一带一路”倡议时,超过200名中国U乐国际娱乐者随行。金边今年新增的公寓单位料将超过2万个。房地产经纪公司主管表示,高档公寓市场已供过于求,销售和租赁也放缓,市场得靠内需支撑,但负担得起公寓的柬埔寨人非常有限。 近年来在中国资金的倾注下,柬埔寨出现了亚洲最为炙热的房地产开发浪潮,然而过度开发已导致当地市场浮现供过于求的迹象。 中国国家主席习近平2016年10月到金边推展“一带一路”倡议时,超过200名中国U乐国际娱乐者随行,兴致高昂地要在金边楼市大展拳脚。 原本以法国殖民时期别墅和1960年代“新高棉建筑”闻名的金边如今已几乎“面目全非”,传统建筑被高档公寓高楼取而代之。 金边今年新增的公寓单位预料将超过2万个。房地产经纪公司莱坊(Knight Frank)的柬埔寨主管维博说:“在我看来,开发速度令人惊叹。高档公寓市场肯定已供过于求,我们现在看到销售和租赁逐渐放缓。买得起这些公寓的柬埔寨人非常有限,而市场需要内需来支撑下去。” 金边家庭常年收入的中位数约为1万1000美元 ,而高档公寓平均价格如今达每平方米3200美元 ,比2013年贵了60%,绝不是一般人负担得起的。 其实金边公寓的最大买家群是中国U乐国际娱乐者,他们既不住在柬埔寨,也不出租公寓,以致一些新的公寓开发区一入夜就漆黑一片。 位于金边最时尚的住宅和商业区中心的服务式公寓,周围有各种餐馆、时尚酒吧和文化景点。总面积197.63平方米的3卧3卫房型售价约¥304万。 居外物业编号:42414442 点击查看房源信息 柬埔寨房地产开发商世桥国际公司主席希尔指出,中国开发商“不在乎有没有本土买家”,他们的态度是“建好了再等(人来买)”。柬埔寨的地价和公寓价格虽已暴涨,但与中国相比仍是小巫见大巫。U乐国际娱乐柬埔寨不过是中国开发商开辟海外收入来源的途径之一,资金投入对他们而言如同九牛一毛。 公寓租金今年内下滑40% 柬埔寨房市已显露供过于求的迹象。公寓租金原本达每平方米30美元 ,但在供应增多、需求却未能跟上的情况下,租金今年内下滑了40%。开发商开始探讨放弃大型豪华公寓开发项目,改建较小型、价格较大众化的公寓或是干脆把资金投入房地产以外的项目。例如中国神州长城国际工程公司今年宣布退出在金边兴建世界最高双子大厦的计划,理由是这个总U乐国际娱乐额高达27亿美元的项目带有融资风险,“不可控风险也较大”。 柬埔寨小型开发商柯索姆说:“我认为公寓市场风光不再。建筑项目太多了,等它们落成的时候,会大量充斥市场。” 金边大兴土木,首当其冲的是贫民。例如原本居住在市中心万谷湖的数千户家庭因湖区填土开发项目而被驱赶。 根据柬埔寨官方数据,该国2017年吸引的海外资金增加近一倍达到63亿美元,而中国连续五年成为柬埔寨最大的外资来源。今年初,中国企业承诺斥资70亿美元投入柬埔寨的新项目,包括兴建一条连接金边和西哈努克市的高速公路。 柬埔寨最高国家经济理事会高级顾问梅凯延指出,柬埔寨欢迎中国的U乐国际娱乐,但同时又担心对中资的依赖越来越重。他说:“我们必须制定策略来处理这些U乐国际娱乐,以免将来出现问题。我们不能允许单一国家垄断U乐国际娱乐。” 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多柬埔寨在售房源,或致电 400-041-7515 谘询柬埔寨的U乐国际娱乐机会。   来源:彭博 责编:Zoe Chan
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金融危机十年后 纽约房市强劲复苏价格反弹
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金融危机十年后 纽约房市强劲复苏价格反弹

房产网站StreetEasy的一份新报告显示,经过了十年的发展,纽约市的住房市场已基本从2008年的金融危机中复苏。但从长远来看,并不意味购着买房产就一定是一项很好的U乐国际娱乐。该报告研究了自大经济衰退以来,纽约市房屋价值在十年内的变化。 据该网站报道,尽管纽约房市受到了金融危机的沉重打击,但其复苏相对迅速且强劲。根据StreetEasy的研究,自2008年经济危机以来,纽约市记录的房产销售已超过45万套,总价值超过4,000亿美元。 此外,自2011年11月危机后的低点以来,纽约市房屋价值总体上涨。报告发现,在过去七年中房屋价值的增长率高达30%,即每年增长近4%。 然而,即便房市有着如此强劲的复苏趋势,专家仍警告称,不应将购买房地产当成是一项永久可靠的U乐国际娱乐。经济学家格兰特(Grant Long)表示,“经历了2008年金融危机并成功恢复过来的房屋买家,可能会因为意外获取的大量资金致使其他人相信,在纽约拥有房产永远是有利可图的。但仔细观察这些数字就可以看出,在纽约市的房地产上赚钱并不总是那么容易,尤其是那里还有很多其他的U乐国际娱乐选择。” 研究显示,在过去几年中只需要简单U乐国际娱乐标普500指数,就能获得更多利润。自金融危机以来,标普500指数价值增加了一倍以上,换句话说,这与买一套公寓等着升值相比,提供了更大的U乐国际娱乐回报。 正如报告所指出的那样,时机就是一切。仅有少部分人在雷曼兄弟破产后的两年内购买房产并成功转售。而报告显示,那些选择在金融危机前买入房产的人表现尤其不佳。 如果你有购房自住的需求,那么现在可能就是个幸运的时刻。根据StreetEasy的数据,目前纽约市的出售房屋比以往任何时候都多,且房屋整体价格下跌,这表示卖家可能无法获得他们所列出的价格。 纽约东51街420号1卧1卫公寓,位于一个迷人安静的小路上,面积约1000平方英尺,距离Peter Detmold公园仅几步之遥。房价仅39万美元(约¥259万)。 居外物业编号:42581559 点击查看房源信息 而对于仅仅把买房当作U乐国际娱乐方式的人来说,有更多更好的金融机会比在纽约买下一套公寓要划算得多。研究表示,其他金融U乐国际娱乐将提供更多的收益,更好的历史记录,更强的资金流动性以及更低的交易成本。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多纽约在售房源,或致电 400-041-7515 谘询美国留学丶移民和U乐国际娱乐的机会。   来源:侨报网 责编:Zoe Chan
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限购在即 新西兰海外买家迎来最佳买房时机 | 新西兰
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限购在即 新西兰海外买家迎来最佳买房时机 | 新西兰

在过去的三年内,新西兰房价涨幅高达33.6%,奥克兰地区的房价涨幅更是超过40%。这样在全球范围内数一数二的房价增速使得新西兰房产对当地买家来说变得越来越难负担。
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居外说第六期精彩回顾:聊聊在迪拜U乐国际娱乐、生活你最关心的那些事儿
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居外说第六期精彩回顾:聊聊在迪拜U乐国际娱乐、生活你最关心的那些事儿

本期居外说,我们请来了在迪拜工作生活多年的朋友,跟你聊聊迪拜的那些事儿。    旅游强劲增长推动房市发展 根据迪拜旅游局发佈的赴迪拜中国游客官方数据显示,2017年,迪拜全球游客较去年同比增长6.2%,中国市场增长强劲,涨幅高达41% ,2018年1月至5月中国游客访问量已超过40万,中国已成为迪拜全球客源市场第四大市场,旅游业的强劲增长将继续刺激房市发展。 2020世博会能给迪拜带来什麽? 每逢世博会,举办当地的经济效益都会有增长飞跃,迪拜成功拿下2020年世博会的主办权后,美银美林的研究报告显示,在2015——2021年,主办世博会有望为迪拜GDP带来24.4%的增长,以及230亿美元的经济收益。 迪拜U乐国际娱乐逻辑: 油价上涨——>收入上涨——>房价上涨 2017年下半年以来,国际原油价格进入上涨区间, 2018年5月17日,布伦特原油期货价格一度突破80美元/桶。在油价持续上涨且高位运行的背景下,迪拜採油企业盈利显著改善,资本开支明显增加的同时,对迪拜经济和房价的刺激不容小觑。
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居外说第五期精彩回顾:英国脱欧2年后,是时候一起看巴黎了
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居外说第五期精彩回顾:英国脱欧2年后,是时候一起看巴黎了

法国的艺术、电影、美食和刚刚拿到世界杯的法国足球队以及它丰富的旅游资源是促成法国软实力全球前茅的最主要因素。而马克龙上台后所开展的改革措施、对数字社交媒体的沟通使用娴熟、和法国政府所面临的赤字逐步减少、经济发展逐渐提速,美国在特朗普的带领下正走向“美国为先”时,马克龙心怀天下,并充分重视”科技创新兴国“的主张令法国得到更多加分。 在欧盟驻华代表华杰鸿和已经在法国生活20多年的韦遨宇教授眼里,法国正在经历怎么样的变化呢?
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繁华的多伦多楼花市场 你需要注意些什么?|居外专栏
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繁华的多伦多楼花市场 你需要注意些什么?|居外专栏

刚刚看到一则新闻:多伦多周边城市-旺市451户楼花买家,两年前从开发商Liberty Development那里购买Cosmos楼花的业主在项目取消后,虽然已经拿回定金,但是因为近两年楼价上涨而蒙受损失。总共451位楼花苦主现已将开发商告上法庭,要求裁定他们的楼花购买合同无效,从而可以向开发商索赔。买家平均损失30万状告开发商。 看到这则新闻,我有所感触。因为这种事情已经不止发生一次了。还好买家已经拿回定金,但想要讨回因为楼市楼价上涨而受到的损失,恐怕是没有希望了。 不信大家接着看新闻怎么说:开发商Liberty Developments早在2016年春季开售Cosmos的楼花,当时GTA地区公寓均价为$46.1万元。去年4月,当开发商突然取消该楼花项目时,公寓均价已经涨至$74万元。 Liberty Development的地址位于万锦,同一地址下另有三间名称为数字的公司,均被列入此案。诉讼以于8月30日提交,这些公司必须在45天内作出回应。记者多次致电Liberty公司,但是一直没有得到回复。 代表买家的律师Ted Charney表示,集体诉讼的官司通常要打上好几年,但是这宗案件可能只需要几个月,因为是由安省最高法院的商业案法庭审理。 根据市场研究公司的统计,自2017年初以来,多伦多地区有11个公寓楼项目3992个单位被取消。 虽然我没统计出2017年总共开盘了多少个楼盘,取消的楼盘的数量占比多少,因为通常很多人愿意通过数字的比较,来求得心里的安慰。但我却认为不必要,我想从以下几点来谈谈在繁华的楼花市场中,购买楼花需要注意哪些问题。 一、以良好的心态去购买楼花 很多人不太明白楼花的概念,其实加拿大房地产市场所谓的楼花其实就是新房子(新公寓或新的别墅),通常泛指新公寓。就是国内人士所说的期房。 加拿大的期房和国内的期房建设程序,建设周期,买卖方式都有很大的差别。加拿大的楼花建设周期比较长,一个公寓楼基本在四年的周期,这只是预定时间,真正交房时间通常还会晚个半年甚至一年。所以买楼花时一定要想一想,是不是有耐心等待这么长的时间。 这个建设周期长跟建设程序有很大的关系。中国购买期房时,房子基本已经开始动工了。在加拿大,开发商能够有了图纸及设计方案,首先要对外销售,买家购房的订金是存在银行信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后。当买家兴高采烈购买上一个单元而高兴时,其实这个楼盘能否顺利开工还是个未知量。只有当买家购房的订金达到一定的标准,开发商才有资格从银行贷款,开始施工前的所有准备。后期如果遇到某些技术或者资金上的问题,都有可能使这个楼盘拖延甚至于无法完工。 通常买家要在一年半里交付25-35%的订金,剩下的时间就是等待楼房单元的交接,开发商会有邮件告诉客户楼房的施工进展情况。 在过去很长一段时间里,尤其是金融危机之后的加拿大的房地产市场一直处于上升阶段,很多人在楼花购买上得到很大的收益。举个例子说,比如说客户甲2013年购买了一套楼花,40万的房子他交付了25%的订金,2017年交接房子的时候,房子升值到50万,他在交接房子之前或之后很快卖掉,那么相当于他的10万元赚到10万元,每年有25%的收益率。这真的是一个很划算的买卖。正是因为这样,很多人纷纷挤进购买楼花阵营,想要从中分得一份羹。尤其从2017年独立屋市场下滑之后,公寓楼花市场相当火爆,尤其市中心一些好的位置的楼花通过长时间排队都不一定拿得到一个单元...... 为什么说要以良好的心态去购买楼花呢?某些人只看到购买的收益,但是没有看到风险。 楼花适合有闲散资金的人,有U乐国际娱乐能力的人去购买。不适合一分钱掰成两半,资金紧张,急等米下锅的人去购买。这样的人只看到别人购买楼花赚钱了,以为自己一定会赚钱,遇到房市不景气,金融贷款控制严格的时候,就会给自己的生活带来很大的负面影响。比如2017年的下半年和2018年,很多人就亲身经历别墅楼花价格低于市场价格的尴尬境地。市场总有涨有跌,并不以你自己的意志为转移,一定要分析一下,万一发生价格风险,自己是否有能力去承担。不跟风市场,理智购买楼花。 还有上边新闻中的报道,因为开发商的原因没有买到楼花,订金退回,我想这已经是不幸中的幸运了。几年前,在北约克地铁附近的一个楼盘,一个韩国律师伙同开发商卷走客户的订金,结果如何,现在也不得而知! 二、选择有丰富经验、实力雄厚的开发商 为避免像文章开始新闻里报道的那些购买楼花的客户们经历的不痛快。建议大家选择楼花尽量选择有丰富经验,老资格的名建筑商,比如多伦多的老牌建筑商Tridel。 资历比较老的大牌开发商,建房时间会比较快。相反,小的开发商建房时间会相对比较长。 由Tridel开发的多伦多市中心公寓项目Via Bloor Condos,可选择1卧室、2卧室和3卧室套房,起价为36.6万加元。 居外物业编号:29407326 点击查看房源信息 首先在建房过程中,基础、混凝土,墙体,装修、玻璃、空调暖气等等很多步骤,是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。 对于资历较老的开发商而言,这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史,关系较好,因此会优先把资源和精力分配给他们,较早地完成工作。大的开发商有自己的建筑团队。因为它们业务量多,有足够的资源和支持自己的建筑团队(例如Tridel这样的传统大开发商)。这样一来,他们的交房时间就完全自己掌握进度。 再者资历老的大开发商,因为长期和政府打交道,在政府拿批文的时候,在效率上也有很大优势。对于小的开发商来说,由于人脉有限,各种外力(例如外包商、政府城建部门等)都会滞后处理他们的工作。所以,很多项目的延迟,是因为政府建筑的批文迟迟不落实。在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查,建一栋公寓,平均得申请通过20多个市政规划部门通过。 最后选择实力雄厚的开发商不仅在竣工时间上有保障,而且大开发商的建设质量也有保障,设计风格,物业管理等都是小开发商所不能相提并论的。 三,选择适合的诚实可靠的地产经纪,聘请专业地产律师,谨慎签约 很多移民及留学生刚来到加拿大,不了解当地的房地产行情。建议大家选一个适合自己的诚实可靠的地产经纪帮助自己,这是明智的选择,要相信“术业有专攻”的说法,节省时间而且方便自己,因为加拿大的买家聘请地产经纪不需要自己出费用,卖家要支付费用给经纪。 有的客户可能不很信任别人,觉得自己可以通过自己能力直接通过开发商的销售办公室买得到。确实有这样的事情,我不反对这种做法,不过一般通过开发商那边买到的是没有优惠的价格。 加拿大这边的开发商通常在一个项目最早开盘期将一些单元以优惠的价格分发给各地产公司,限时购买,剩下再自己发售。况且,如果有地产经纪帮助,还可以货比三家,不一定只局限在一个开发商的楼盘上,选择范围大了很多。尤其是市场繁荣的时候,好地角的楼花单元一票难求,通过地产经纪是最好的选择了。 客户拿到自己满意的单元之后,需要和开发商签订购房合约。当经纪带着你到销售办公室签约的时候,厚厚的一本合约,你会觉得发愁,怎么办,聘请一个专业律师,让他帮你把把关,做到依法办事。这是加拿大购房中不可或缺的一步,交接房子的所有文件必须经过律师之手。二手房买卖成交时的钥匙都要从律师手里拿到,楼花的钥匙可以按照指定日期直接从开发商手里拿到。 四、关于合约中的几条关键条款 专业律师把关,他会把合同中的条款和客户详细说明。那我也把条款中最关键的几条和大家做个解释。 1. 珍惜签约楼花的十天冷静期 这是特别有利于客户的一个条款,就是在签约后的十个工作日里,如果客户拿不到银行的贷款证明,或者不想买了,客户都有权利无条件反悔,撤回签订的购房合约。如果过了这十天,再反悔,对不起,一切按照条款规定去承担该负的责任和惩罚。 2. 合约中的“霸王”条款 其实可能律师可能会告诉你,很多的条约里都存在着一些霸王条款。比如:开发商如果认为融资条款不能接受,有“唯一、绝对和不受约束的权力”取消项目。有些人觉得必须更改,但问题在于开发商需要预售楼花来为项目融资,更改这种操作必须使得销售与融资能够同时进行,目前来讲不太符合实际。所以目前的合约法规存在漏洞,在房价上涨的市场上,开发商可以以某种借口取消交易,买家就得不到足够的保护。购买者一定明白,购入有风险,风险要自负! 3. 合约中的小陷阱 尽量购买可以无条件转让的或者可以有条件转让的楼盘。在加拿大,一些开发商出于保护楼盘建设的考虑,规定某些楼盘建成之前不得转让,所以购买时一定要注意这个问题。无条件转让,即在签约后至交房前任何时间都能转让,开发商不收任何转让费;有条件转让,即在签约后至交房前任何时间都可以转让,但开发商会收取相应费用;不能转让,即在签约后至交房前任何时间都不能转让,只有正式居住后才可出售。 合约中关于建成之后额外建设及教育附加税等缴纳问题,合约里一定要有数额限制。比如一室的公寓最高5000元,两室的最高6000元等等,千万仔细阅读,不要做乖乖的被骗者。 平面图与各空间实际建筑面积可能有出入。其实有些经销商在平面图里只提供一些总尺寸,并不提供局部空间尺寸;平面图展示的多为墙与墙之间的长度,不显示局部面积与尺寸;走廊的长与宽、窗户尺寸、门厅及卫浴面积等等,也往往不提供。 加拿大虽是诚信国家,经销商一般不会欺瞒客户,但如果客户不细问,他也没有责任全部告知各种细节。所以,买楼花时,一定要细看平面图,细问经销商。 另外,公寓的楼层高度,也往往会被购房者忽略。平面图一般不会展示楼层高度。而由于结构不同,同一大厦的楼层高度,有时也不尽相同。 所以买楼花前,一定要细看合约及平面图,并向经销商仔细询问,以真正做到心中有数。 五、交接之前的准备 关于用途的界定,交接前律师会让客户选择“自住”还是“非自住”其中之一。一般购买的合同价是自住的价格,非自住的价格至少有两万多的额外费用(出租之后可以申请政府返还一部分)。 因为这里牵扯着HST税 的返还 问题。如果房子是自己住,交接房子的时候就不需要交HST,如果是U乐国际娱乐等非自住,就需要先向开发商交纳HST,之后再向政府申请返还,需要提供出租证明等,通过会计帮忙申报,根据个人及市场情况,退回大概90%左右的HST。 很多人不是自住,也自称自住,由开发商去申请HST的返还,交房子时候没有交HST 。其实政府和开发商对所有一手买房者的资料,都会一个一个查:有没有转让,转让差价有没有报税;有没有自住,有没有很快转手;自称自住的,很快转手,而实际上没有自住,都要补交HST,出售差价按时间不同补交不同的收益税。还会有利息的罚金,所以还是诚实为好,不要贪小便宜。 开发商交接前都会通过双方律师给客户一个交接时间。通常会有一个暂时的中间交接时间,这个时间交接房子,房子产权还没有转到客户名下,所以不需要客户办理贷款。但是如果只有一个交接时间,即最后的交房日期,那一定要把贷款资金办好,有的客户以为拖一天半天没什么关系,其实罚金是很重的。一定要引起重视。 资金出现问题怎么办?有的客户资金出现问题,觉得可以不要订金,放弃购买房子。其实这也并不是想象得那么简单,要看看合同中条款规定。如果行情下调,交房时的市场价格低于购买价,开发商再次卖出去之后有损失,买家就要补偿开发商的损失费。这些问题其实在前面关于聘请律师条款中谈到,律师一定会告诉客户如何避免这些问题发生的。所有的交接协调问题都需要律师来解决。律师有多重要,你是明白的。 六、购买楼花的好处与弊端 购买楼花有很多好处: 前期很少的资金投入,慢慢等待市场的上涨,这是楼花U乐国际娱乐者购买的第一个好处。自住的客户可以住上一个完完全全的全新房子,这是购买楼花第二个的好处。以很低的一手房价购买,出租,坐收房租,在多伦多火爆的出租市场,实现以房养房,这是第三个好处。 开发商Tridel的另一杰作——多伦多约克区Auberge on the Park公寓项目,提供舒适轻松的生活方式,距离Sunnybrook Park Eglinton Crosstown轻轨站和Sunnybrook公园仅有几步之遥。 居外物业编号:39204849 点击查看房源信息 弊端就是:楼花客户购买的毕竟是平面图,楼房建成之后可能和想像中的有所差别。比如楼间距太窄,挡光严重,比如房间尺寸过小,居住不舒服等等,这是看图买房和现场买房很不同的一点,也是楼花购买中可能存在的最大的弊端。 总之,其实购买楼花总体上来讲是U乐国际娱乐的一种途径,毕竟利大于弊。为什么很多人获利甚丰,很多人却所获无几?其实购买楼花不仅有技术上的问题,还有天时地利的因素影响,就像股票一样,有牛市和熊市之分。所以说,楼花市场虽繁华,踏入风险需谨慎! 责编:Zoe Chan   多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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迪拜房市2018年至今新增1.4万套住宅 注重项目多样性
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迪拜房市2018年至今新增1.4万套住宅 注重项目多样性

迪拜土地局(Dubai Land Department)透露,2018年前8个月内,阿联酋有47个全新房地产项目已完工。 据迪拜土地局局长Sultan Butti bin Mejren所说,这些已建成的项目为迪拜房市带来了1.4万套新物业,包括1万套公寓,364栋商住综合楼,2258栋联排别墅和1575幢豪华别墅。 根据他通过国家新闻机构阿联酋通讯社(WAM)发表的一篇评论,迪拜房地产市场在2018年前8个月内达成的业绩令人振奋。他还补充道,迪拜会继续吸引“更多有意进行大规模U乐国际娱乐的U乐国际娱乐者”。 他说:“47个已完工项目的成功交付反映了开发商们浓厚的兴趣和坚定的决心,而且他们正以最大的诚意与U乐国际娱乐者展开极其公开透明的合作。迪拜土地局官员正努力在我们的房地产市场中巩固这些价值,并认真观察这些以多样性为特色的项目。这样做不仅有助于满足人们对各类物业的需求,还有助于避免某种房产供过于求。” DLD指出,在报告期间,有1000名U乐国际娱乐者通过900笔交易购置了总价值超过120亿迪拉姆(约223.8亿元人民币)的物业。 Bin Mejren表示,他认为迪拜房市在2020年开幕的世博会举行之前可以保持这一积极发展势头。 “U乐国际娱乐者在迪拜房地产业所涉及的一些利益和发展趋势上达成了共识。市场的吸引力以多种独特因素为基础,这些因素主要包括稳健的高回报率,随着时间推移持续上升的物业价值,还有阿联酋较为理想的居住、工作和旅游环境,而迪拜在这些方面的优势使其成为了一个高水准的U乐国际娱乐选择,”他补充说。 居外推荐迪拜房源项目:AYKON City AYKON City拥有别具一格的设计理念,是迪拜大都市地标之作。坐落谢赫扎伊德路中心地段,坐拥城中最负盛名的哈利法塔区美景,鸟瞰迪拜运河,AYKON City豪华开发项目集酒店、酒店式公寓、办公楼、住宅楼于一体,多个塔楼不同寻常的延伸设计,为您提供精品生活和明智U乐国际娱乐之选。 AYKON City开盘至今,已获奖项包括: 2016阿拉伯地产大奖—迪拜最佳 迪拜最佳酒店建筑 迪拜综合建筑大奖—最佳推荐 点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘   来源:Arabian Business 翻译:LPS 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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政策解读:伦敦限购对中国买家意味着什么?|居外专栏
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政策解读:伦敦限购对中国买家意味着什么?|居外专栏

今年2月,正在中国人准备欢度春节的时刻,伦敦市长萨迪克·汗(Sadiq Khan)悄然宣布了针对本国卖家的伦敦全新购房政策-“买房优先权计划”(First Dibs)。 萨迪克·汗在2月5日中的声明中表示,整个伦敦地区,对于价格低于35万英镑(约人民币315万)的新建房屋,伦敦和英国本地的购房者(UK residents)将拥有优先购买权,对于海外买家则有三个月的限售期。 绿色通道向谁打开? 根据伦敦市政厅发布的消息,此次的“买房优先权计划”(First Dibs)将惠及的是UK Residents,即“居民”而不是“公民”,这意味着,只要你拥有英国的居住权,无论是持学习签证还是工作签证,都属于政策惠及人群。 这项被称为“标志性”的伦敦限购政策将会正式实行,带来的影响暂不可知。根据目前公布的计划中,已有多家英国著名开发商和建筑商加入了“买房优先权计划”(First Dibs),包括Berkeley、Telford Homes、Bellway、Linden Homes等在伦敦房地产市场占据主要份额的地产商。 2017年6月的政府数据显示,伦敦地区的房屋均价已经达到481,556英镑(约434万元人民币),而首次购买者的房屋成交价则为422,246英镑(约380万元人民币)。巨大的购房压力让英国的年轻人多选择租房居住或者与父母一起居住。 事实上在此之前,伦敦已经针对年轻人出台了“Help-to-Buy”政府援助购房政策,迄今为止已经帮助了35万人,其中包括30万首次购房者。 “Help-to-Buy”政府援助购房政策于2013年发布,主要是英国政府为帮助购买价值不超过60万英镑房产、首付在5-20%之间的英国购房者提供房产价值20%的借贷,注意:前五年免息,此后支付1.75%的年息,贷款只需在卖出房产时返还即可。 Help-to-Buy的一些限制条件如下: 所购买的建筑是全新的; 所购买房产价格限制在60万英镑以内; 仅限于自己居住,而不能作为U乐国际娱乐; 房产开发商需参与到此项计划中; 购房者须为英国公民或拥有永久居留权的外国公民 为何限购来的如此突然? 其实不然,选择在这个时候发布限购消息,并不是一件令市场意外的事情。继新西兰,U乐国际娱乐限购之后,英国限购也被认为是一件迟早的事情。 此次伦敦市长出台的限购政策,被认为是伦敦市长萨迪克·汗为获得年轻人选票的一个举动,早在2016年萨迪克竞选市长时,他就承诺要做“伦敦人的市长“(A Mayor for all Londoners),此次再次出手帮助年轻人买房,也力证其未食言。 同时,在2016年末伦敦政治经济学院(LSE)受托发布的调查显示,华人买家已经占到伦敦房产海外买家的一半以上,来自中国香港、大陆地区、新加坡地区等的买家正在占有整个英国市场。主要下手目标不仅仅是面积较大,位于市中心的豪宅,还热衷于抢购“刚需房“。值得一提的是,英国人们在之前的购买历史中,很少有未修建就成交的传统,但是海外买家的进入,使得很多还没修建的房屋已经被抢购一空,本国居民在巨大的资本涌入面前,甚至连看房的机会都没有。 是谁买了“伦敦人的房子”? 英国《金融时报》(Financial Times)在2017报道说,伦敦现在的房价对于年轻人来说是“prohibitively expensive”(使人却步的)。 它曾算了一笔账,假设现在在北伦敦,霍洛威路上有一个新装修的套间公寓(Studio flat)正在出售,标价为250,000英镑,为内伦敦区域中最便宜的房屋之一。假设你现在25岁想要购买这套房子,目前的收入是伦敦人的中等水平,即22-29年龄段中的29,900英镑年收入。再假设你能够从银行得到4.5倍收入的贷款,每月存下来约20%的税后收入,再扣除学生贷款和现在的房租。理论上,你需要41年零5个月才能存够这套房子的首付。这还是在你是男性的情况下,如果你是位女性,根据女性的平均收入,你还需要额外9年才有可能存够首付。 和很多资本主义国家的年轻人一样,英国的年轻人很多是没有存款的,家里也很少对年轻人的房屋购置提供支持,这也导致现如今英国的年轻人承受不起伦敦房价。 与此同时,正如上文所提到的调查结果显示,络绎不绝的海外买家将目标对准了各个价格区间的房屋。尤其是50万英镑以下的房子,这个价格基本与伦敦地区首套房买家可承受的价格相契合。 海外买家的购房目的也是受到关注的重点之一。LSE的调查同时表明,海外买家在购入新建住房时,58%用于U乐国际娱乐/出租,15%则为第二套房,仅有27%用于自住。由于英国众所周知的丰富的教育资源,来自中国、新加坡、马来西亚等地区的买家在购入伦敦住房时,主要是用于子女读书居住,而中东地区的买家则常用于“度假使用”。 除此之外,政治变化所导致的经济变化也是近年来伦敦愈发成为海外买家热点的原因之一。 自2016年英国脱欧以来,尤其是持续走低的英镑汇率使得英国地产受到越来越多的关注,伦敦作为世界金融中心之一,商业和住宅地产都被认为具有巨大的增值空间。 伦敦地区曾经尝试过对第二套房增收3%的额外印花税的房价调控政策,并将企业法人的购房交易税从3500英镑提高至7000英镑。根据伦敦标准晚报(Evening Standard)2017年的报道显示,尽管受到英国脱欧的不确定性以及新增的资本增值税(Capital Gains Tax)的影响,伦敦地区,尤其是伦敦中心地区地产对于海外买家仍旧有很大的吸引力,专家预计将创造40亿英镑的价值,这些主要来自于中国和中东地区的买家似乎对于风险的承受能力远超于英国市场预期。 尽管来自市场的反应是不确定的,City A.M.发布的数据调查中(2018年)发现,在发布限购令之前,收到资本增值税的影响,海外买家正在“远离”高价值地产U乐国际娱乐 – 从来自伦敦的最贵区域的成交数据来看,海外的U乐国际娱乐比例已经由去年的44%降到了35%。然而,在限购令声明发布之后的数据统计表明,伦敦部分地区的高端房产迎来了海外买家的购买峰值,达到了五年以来的最高,因为正值许多高端房产折扣力度最大的时期。这些稀缺地区的高端房产此刻的价格正处于低谷,升值潜力巨大。在逐渐收紧的购房政策和缩水的房间面前,海外买家蜂拥“抄底“也就不是件怪事了。  居外推荐伦敦房源:摩天塔(Principal Tower) 摩天塔位于寸土寸金的伦敦金融城中心,是一座50层的全新地标建筑。步行5分钟到利物浦车站,这里汇集4条地铁线、众多火车线,及将在2019年投入使用的伊丽莎白线(30分钟即可到达希思罗机场)。项目位于6万平方米的商业中心之中,亚马逊总部也位于此。这里也不乏奢侈品店、米其林餐厅、各式咖啡馆和酒吧,让住户尽享城市生活便利。从摩天塔出发只需搭乘15分钟地铁可到达多所高等学府以及尖端研究机构,其中包括伦敦大学学院、伦敦商学院、伦敦政治经济学院。项目深受周边白领和国际学生的喜欢,适合U乐国际娱乐买家。 物业编号:32453518 点击查看房源信息 限得住吗? 在令人垂涎的收益面前,即便是伦敦政府出台了限购政策,对于“不缺钱“的海外买家来说,短期来说不会有太大的影响。而是否能够真正让本国买家获益,也仍旧是未知数。 此次限购尚未激起很大火花的原因之一在于“35万英镑“的这个房屋限额,对于伦敦的平均房价来说,35万英镑以下的房子并不多见。也就是说,这个”限购令“对于海外买家来说,意义并不大,暂时也没有太大的影响。伦敦保守党议员Andrew Boff 表示:“350,000英镑的标准对于伦敦来说已经非常低了。相反,这一措施可能会导致开发商将房屋价格定在这个基准线以上以规避这一政策的影响,变相推动房价上涨。这无疑是他(指伦敦市长)最糟糕的决定之一。” 此次声明之后,部分开发商也对此发表了看法。部分开发商表示,伦敦地区的大型房产开发项目基本都依赖于海外购房者,这些购房者能够在建设开始之前进行预购,帮助开发商融资,有能力继续工程项目。 英国著名房地产商Berkeley Group执行总裁Rob Perrins也表示:“国际买家一直是伦敦市场的重要玩家,他们在项目开发前就开始购买行为,这一系列行为也帮助了更多的廉租房和社区基础设施的建设。” 而与英国保守党有关的智库“鲍集团”(The Bow Group)对这项限制海外U乐国际娱乐的提议则表示支持。在一份2015年的报告中显示,“鲍集团”表示,自从全球范围内对房产的需求持续上涨的时候,供应端的相关政策对于价格的影响是微乎其微的,因此,对于面向海外购置方的限购是唯一一个能够控制房价的措施。 尽管各方对于“伦敦限购”的反应不一,这次限购是伦敦向全球海外买家所发出的一个信号。限购之后,对于是否会拯救伦敦房价下降的趋势,又或者是有其他针对海外买家的限购措施出台,也是无法预期的。 英国作为一个发达国家,生活的便利和优越性,教育资源的丰富和优质性,以及U乐国际娱乐回报率的稳定性,都使得英国成为海外U乐国际娱乐的不二选择。面对中国内地严格的限购政策,中国买家也更加愿意在海外进行U乐国际娱乐,而房产U乐国际娱乐又是其中最为稳定又具有增值潜力的选择之一。在目前看来,海外房地产市场受政策的影响比较小,大范围来说,都是市场供需关系决定价格变化;更进一步讲,海外房产对于生活方式的更新换代也是非常关键的,不管是就子女的教育,还是居住环境而言,英国都是一个上佳的选择。 责编:Zoe Chan   英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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繁华的多伦多楼花市场 你需要注意些什么?|居外专栏
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繁华的多伦多楼花市场 你需要注意些什么?|居外专栏

刚刚看到一则新闻:多伦多周边城市-旺市451户楼花买家,两年前从开发商Liberty Development那里购买Cosmos楼花的业主在项目取消后,虽然已经拿回定金,但是因为近两年楼价上涨而蒙受损失。总共451位楼花苦主现已将开发商告上法庭,要求裁定他们的楼花购买合同无效,从而可以向开发商索赔。买家平均损失30万状告开发商。 看到这则新闻,我有所感触。因为这种事情已经不止发生一次了。还好买家已经拿回定金,但想要讨回因为楼市楼价上涨而受到的损失,恐怕是没有希望了。 不信大家接着看新闻怎么说:开发商Liberty Developments早在2016年春季开售Cosmos的楼花,当时GTA地区公寓均价为$46.1万元。去年4月,当开发商突然取消该楼花项目时,公寓均价已经涨至$74万元。 Liberty Development的地址位于万锦,同一地址下另有三间名称为数字的公司,均被列入此案。诉讼以于8月30日提交,这些公司必须在45天内作出回应。记者多次致电Liberty公司,但是一直没有得到回复。 代表买家的律师Ted Charney表示,集体诉讼的官司通常要打上好几年,但是这宗案件可能只需要几个月,因为是由安省最高法院的商业案法庭审理。 根据市场研究公司的统计,自2017年初以来,多伦多地区有11个公寓楼项目3992个单位被取消。 虽然我没统计出2017年总共开盘了多少个楼盘,取消的楼盘的数量占比多少,因为通常很多人愿意通过数字的比较,来求得心里的安慰。但我却认为不必要,我想从以下几点来谈谈在繁华的楼花市场中,购买楼花需要注意哪些问题。 一、以良好的心态去购买楼花 很多人不太明白楼花的概念,其实加拿大房地产市场所谓的楼花其实就是新房子(新公寓或新的别墅),通常泛指新公寓。就是国内人士所说的期房。 加拿大的期房和国内的期房建设程序,建设周期,买卖方式都有很大的差别。加拿大的楼花建设周期比较长,一个公寓楼基本在四年的周期,这只是预定时间,真正交房时间通常还会晚个半年甚至一年。所以买楼花时一定要想一想,是不是有耐心等待这么长的时间。 这个建设周期长跟建设程序有很大的关系。中国购买期房时,房子基本已经开始动工了。在加拿大,开发商能够有了图纸及设计方案,首先要对外销售,买家购房的订金是存在银行信托账户里面的,也就是说,开发商最终拿到买家钱的时间,是在交房后。当买家兴高采烈购买上一个单元而高兴时,其实这个楼盘能否顺利开工还是个未知量。只有当买家购房的订金达到一定的标准,开发商才有资格从银行贷款,开始施工前的所有准备。后期如果遇到某些技术或者资金上的问题,都有可能使这个楼盘拖延甚至于无法完工。 通常买家要在一年半里交付25-35%的订金,剩下的时间就是等待楼房单元的交接,开发商会有邮件告诉客户楼房的施工进展情况。 在过去很长一段时间里,尤其是金融危机之后的加拿大的房地产市场一直处于上升阶段,很多人在楼花购买上得到很大的收益。举个例子说,比如说客户甲2013年购买了一套楼花,40万的房子他交付了25%的订金,2017年交接房子的时候,房子升值到50万,他在交接房子之前或之后很快卖掉,那么相当于他的10万元赚到10万元,每年有25%的收益率。这真的是一个很划算的买卖。正是因为这样,很多人纷纷挤进购买楼花阵营,想要从中分得一份羹。尤其从2017年独立屋市场下滑之后,公寓楼花市场相当火爆,尤其市中心一些好的位置的楼花通过长时间排队都不一定拿得到一个单元...... 为什么说要以良好的心态去购买楼花呢?某些人只看到购买的收益,但是没有看到风险。 楼花适合有闲散资金的人,有U乐国际娱乐能力的人去购买。不适合一分钱掰成两半,资金紧张,急等米下锅的人去购买。这样的人只看到别人购买楼花赚钱了,以为自己一定会赚钱,遇到房市不景气,金融贷款控制严格的时候,就会给自己的生活带来很大的负面影响。比如2017年的下半年和2018年,很多人就亲身经历别墅楼花价格低于市场价格的尴尬境地。市场总有涨有跌,并不以你自己的意志为转移,一定要分析一下,万一发生价格风险,自己是否有能力去承担。不跟风市场,理智购买楼花。 还有上边新闻中的报道,因为开发商的原因没有买到楼花,订金退回,我想这已经是不幸中的幸运了。几年前,在北约克地铁附近的一个楼盘,一个韩国律师伙同开发商卷走客户的订金,结果如何,现在也不得而知! 二、选择有丰富经验、实力雄厚的开发商 为避免像文章开始新闻里报道的那些购买楼花的客户们经历的不痛快。建议大家选择楼花尽量选择有丰富经验,老资格的名建筑商,比如多伦多的老牌建筑商Tridel。 资历比较老的大牌开发商,建房时间会比较快。相反,小的开发商建房时间会相对比较长。 由Tridel开发的多伦多市中心公寓项目Via Bloor Condos,可选择1卧室、2卧室和3卧室套房,起价为36.6万加元。 居外物业编号:29407326 点击查看房源信息 首先在建房过程中,基础、混凝土,墙体,装修、玻璃、空调暖气等等很多步骤,是由不同的术业专攻的外包团队来完成的。 对于资历较老的开发商而言,这些外包建筑团队一般会跟他们有合作的历史,关系较好,因此会优先把资源和精力分配给他们,较早地完成工作。大的开发商有自己的建筑团队。因为它们业务量多,有足够的资源和支持自己的建筑团队(例如Tridel这样的传统大开发商)。这样一来,他们的交房时间就完全自己掌握进度。 再者资历老的大开发商,因为长期和政府打交道,在政府拿批文的时候,在效率上也有很大优势。对于小的开发商来说,由于人脉有限,各种外力(例如外包商、政府城建部门等)都会滞后处理他们的工作。所以,很多项目的延迟,是因为政府建筑的批文迟迟不落实。在多伦多建一栋别墅,平均得通过15不同部门的检查,建一栋公寓,平均得申请通过20多个市政规划部门通过。 最后选择实力雄厚的开发商不仅在竣工时间上有保障,而且大开发商的建设质量也有保障,设计风格,物业管理等都是小开发商所不能相提并论的。 三,选择适合的诚实可靠的地产经纪,聘请专业地产律师,谨慎签约 很多移民及留学生刚来到加拿大,不了解当地的房地产行情。建议大家选一个适合自己的诚实可靠的地产经纪帮助自己,这是明智的选择,要相信“术业有专攻”的说法,节省时间而且方便自己,因为加拿大的买家聘请地产经纪不需要自己出费用,卖家要支付费用给经纪。 有的客户可能不很信任别人,觉得自己可以通过自己能力直接通过开发商的销售办公室买得到。确实有这样的事情,我不反对这种做法,不过一般通过开发商那边买到的是没有优惠的价格。 加拿大这边的开发商通常在一个项目最早开盘期将一些单元以优惠的价格分发给各地产公司,限时购买,剩下再自己发售。况且,如果有地产经纪帮助,还可以货比三家,不一定只局限在一个开发商的楼盘上,选择范围大了很多。尤其是市场繁荣的时候,好地角的楼花单元一票难求,通过地产经纪是最好的选择了。 客户拿到自己满意的单元之后,需要和开发商签订购房合约。当经纪带着你到销售办公室签约的时候,厚厚的一本合约,你会觉得发愁,怎么办,聘请一个专业律师,让他帮你把把关,做到依法办事。这是加拿大购房中不可或缺的一步,交接房子的所有文件必须经过律师之手。二手房买卖成交时的钥匙都要从律师手里拿到,楼花的钥匙可以按照指定日期直接从开发商手里拿到。 四、关于合约中的几条关键条款 专业律师把关,他会把合同中的条款和客户详细说明。那我也把条款中最关键的几条和大家做个解释。 1. 珍惜签约楼花的十天冷静期 这是特别有利于客户的一个条款,就是在签约后的十个工作日里,如果客户拿不到银行的贷款证明,或者不想买了,客户都有权利无条件反悔,撤回签订的购房合约。如果过了这十天,再反悔,对不起,一切按照条款规定去承担该负的责任和惩罚。 2. 合约中的“霸王”条款 其实可能律师可能会告诉你,很多的条约里都存在着一些霸王条款。比如:开发商如果认为融资条款不能接受,有“唯一、绝对和不受约束的权力”取消项目。有些人觉得必须更改,但问题在于开发商需要预售楼花来为项目融资,更改这种操作必须使得销售与融资能够同时进行,目前来讲不太符合实际。所以目前的合约法规存在漏洞,在房价上涨的市场上,开发商可以以某种借口取消交易,买家就得不到足够的保护。购买者一定明白,购入有风险,风险要自负! 3. 合约中的小陷阱 尽量购买可以无条件转让的或者可以有条件转让的楼盘。在加拿大,一些开发商出于保护楼盘建设的考虑,规定某些楼盘建成之前不得转让,所以购买时一定要注意这个问题。无条件转让,即在签约后至交房前任何时间都能转让,开发商不收任何转让费;有条件转让,即在签约后至交房前任何时间都可以转让,但开发商会收取相应费用;不能转让,即在签约后至交房前任何时间都不能转让,只有正式居住后才可出售。 合约中关于建成之后额外建设及教育附加税等缴纳问题,合约里一定要有数额限制。比如一室的公寓最高5000元,两室的最高6000元等等,千万仔细阅读,不要做乖乖的被骗者。 平面图与各空间实际建筑面积可能有出入。其实有些经销商在平面图里只提供一些总尺寸,并不提供局部空间尺寸;平面图展示的多为墙与墙之间的长度,不显示局部面积与尺寸;走廊的长与宽、窗户尺寸、门厅及卫浴面积等等,也往往不提供。 加拿大虽是诚信国家,经销商一般不会欺瞒客户,但如果客户不细问,他也没有责任全部告知各种细节。所以,买楼花时,一定要细看平面图,细问经销商。 另外,公寓的楼层高度,也往往会被购房者忽略。平面图一般不会展示楼层高度。而由于结构不同,同一大厦的楼层高度,有时也不尽相同。 所以买楼花前,一定要细看合约及平面图,并向经销商仔细询问,以真正做到心中有数。 五、交接之前的准备 关于用途的界定,交接前律师会让客户选择“自住”还是“非自住”其中之一。一般购买的合同价是自住的价格,非自住的价格至少有两万多的额外费用(出租之后可以申请政府返还一部分)。 因为这里牵扯着HST税 的返还 问题。如果房子是自己住,交接房子的时候就不需要交HST,如果是U乐国际娱乐等非自住,就需要先向开发商交纳HST,之后再向政府申请返还,需要提供出租证明等,通过会计帮忙申报,根据个人及市场情况,退回大概90%左右的HST。 很多人不是自住,也自称自住,由开发商去申请HST的返还,交房子时候没有交HST 。其实政府和开发商对所有一手买房者的资料,都会一个一个查:有没有转让,转让差价有没有报税;有没有自住,有没有很快转手;自称自住的,很快转手,而实际上没有自住,都要补交HST,出售差价按时间不同补交不同的收益税。还会有利息的罚金,所以还是诚实为好,不要贪小便宜。 开发商交接前都会通过双方律师给客户一个交接时间。通常会有一个暂时的中间交接时间,这个时间交接房子,房子产权还没有转到客户名下,所以不需要客户办理贷款。但是如果只有一个交接时间,即最后的交房日期,那一定要把贷款资金办好,有的客户以为拖一天半天没什么关系,其实罚金是很重的。一定要引起重视。 资金出现问题怎么办?有的客户资金出现问题,觉得可以不要订金,放弃购买房子。其实这也并不是想象得那么简单,要看看合同中条款规定。如果行情下调,交房时的市场价格低于购买价,开发商再次卖出去之后有损失,买家就要补偿开发商的损失费。这些问题其实在前面关于聘请律师条款中谈到,律师一定会告诉客户如何避免这些问题发生的。所有的交接协调问题都需要律师来解决。律师有多重要,你是明白的。 六、购买楼花的好处与弊端 购买楼花有很多好处: 前期很少的资金投入,慢慢等待市场的上涨,这是楼花U乐国际娱乐者购买的第一个好处。自住的客户可以住上一个完完全全的全新房子,这是购买楼花第二个的好处。以很低的一手房价购买,出租,坐收房租,在多伦多火爆的出租市场,实现以房养房,这是第三个好处。 开发商Tridel的另一杰作——多伦多约克区Auberge on the Park公寓项目,提供舒适轻松的生活方式,距离Sunnybrook Park Eglinton Crosstown轻轨站和Sunnybrook公园仅有几步之遥。 居外物业编号:39204849 点击查看房源信息 弊端就是:楼花客户购买的毕竟是平面图,楼房建成之后可能和想像中的有所差别。比如楼间距太窄,挡光严重,比如房间尺寸过小,居住不舒服等等,这是看图买房和现场买房很不同的一点,也是楼花购买中可能存在的最大的弊端。 总之,其实购买楼花总体上来讲是U乐国际娱乐的一种途径,毕竟利大于弊。为什么很多人获利甚丰,很多人却所获无几?其实购买楼花不仅有技术上的问题,还有天时地利的因素影响,就像股票一样,有牛市和熊市之分。所以说,楼花市场虽繁华,踏入风险需谨慎! 责编:Zoe Chan   多伦多资深房产经纪人马莉专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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澳洲家庭法纵览(1)分居前务必慎重考虑的十个问题|居外专栏
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澳洲家庭法纵览(1)分居前务必慎重考虑的十个问题|居外专栏

相比于很多国家,U乐国际娱乐的离婚率较高,其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。来自于U乐国际娱乐数据局的数据显示,在2015年有40%的婚姻以离婚收场,有超过5万年龄低于18岁的儿童面临父母离婚的情况。 对华人而言,“家”永远是最重要的一个归属,“家和万事兴”也是每一位家庭成员的期盼。然而,若家中产生纠纷,请不要无视、逃避或采取不恰当的方式来处理。必要时,应当寻求法律援助以保护自己、孩子与家庭。 U乐国际娱乐的《家庭法 (Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。如果您已结婚或正与人同居,《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中,《家庭法》也对与您有关的子女方面的任何纠纷作出了相关规定,例如孩子应在何处居住。 因此,法律专栏的《澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章: 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解 以下与大家分享《澳洲家庭法纵览(1) | 分居前不得不知的十个问题》: 1. 什么是分居? 在U乐国际娱乐,分居(Separation)是指您和您的伴侣不再作为夫妇生活在一起。 2. 我是否需要别人许可才能分居? 这是您的个人决定,您不需要配偶或政府许可,就可以与配偶分居。 3. 我们能不能分居但住在同一个住房中? 《家庭法》规定,如果您们不再以夫妇的身份一起生活或社交,那么您们即使仍然住在同一个住房中,也可以被认定为分居。 4. 我如何证明自己已经分居? 您不必向法院或任何政府机构提出分居申请,也无需填写任何申请表格。除非您申请离婚,否则您不会得到任何证明您已分居的文件。但为了更好地证明您和您的伴侣“不再以夫妇的身份一起生活或社交”,建议您: 通知您的银行、公积金和保险公司(若有),查询您有多少公积金和保险。这是为了帮助将您的财务与 前配偶分开,并且使您的财务资料保密; 规划好您的财务事宜:弄清楚如何支付债务和贷款以及怎样处理您们在同一银行帐户中共同拥有的钱财; 更改遗嘱; 将自己分居的情况通知Centrelink(社会保障部)、Child Support Agency(子女抚养费收取处)和Medicare(国民保健) 等政府机构; 对子女的照料做出安排,并且告诉家人和朋友、医生或社区工作者; 获得法律帮助。 5. 我们中的一方是否必须从家里搬出去? 如果人身有危险怎么办? 不是必须。您想离开住所或是留下,这由您自己决定。如果您对自己的安全感到担心、受到威胁,或觉得自己无法与配偶平等地做出决定,您可以寻求帮助。如果您或孩子觉得不安全,您就应该迅速致电000报警。 警察的职责是确保您们安全并且在您们不安全时提供帮助。 如果您想留下并且有必要让配偶离开住所,您可以申请合适的法院命令,例如“家事法禁制令”(Family Law Injunction Order),该命令可以保护您和孩子的安全,禁止前配偶做出威胁或接近您们生活和工作的地方。 6. 如果我从家里搬出去怎么办,我是否会失去对财产的权利? 您不会因为搬离住所而自动自己对住房或其他财产份额的权利。但若可能,请在离开之前获得个案的法律建议。 如果您的名字不在产权证上,您也可以采取法律手段来保护自己在家庭住房中的利益。这称为“警告”(Caveat)。对于您持有利益的物业,“警告”是向检查其产权证的人士发出的书面告诫。如果您做此安排,若有人企图登记其利益或者出售物业,您就会得到通知。关于财产分配的详情可稍后阅读《澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配》。 7. 我可不可以带孩子离开家? 可以。如果您感到担心,最好先考虑您和子女的安全。然而,如果您想要和子女一起搬走,而且搬家会使另一方家长难以见到子女,则您需要尽量先获得对方同意。 但如果您尝试得到另一方家长同意让您觉得害怕,而且您担心自己的安全,请在做出决定之前获得个案的法律建议。 8. 当我离开家时,我应该带什么? 建议您带上自己所有的个人法律与财务文件,如: 出生证明、结婚证明及其它证明; 遗嘱; 护照和签证; 银行存折和支票簿; 银行、公积金、税务和其它财务文件; 您不想留在家中的个人物品; 您和孩子可能需要的物品。 9. 分居是否会影响我的居留权? 不一定,这取决与您的签证状态,分居或离婚有可能会影响您在澳洲的居留权。如果您正在考虑分居并且对自己的签证状态并不确定, 请在做出决定之前获得个案的法律建议。 10. 如果我们复合然后又分居怎么样? 如果您们作为夫妇复合不到三个月时间,然后再次分居,这不会影响离婚前所需要的12个月分居时间。这三个月必须是连续一段时间,不可以是断断续续的几段时间。 如果您们作为夫妇复合的时间超过三个月,后来又决定分居,那么您们分居的时间必须达到12个月,然后才 可以申请离婚。 参考与更多阅读:https://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/videos-about-law/when-separating 声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。 居外责编:Zoe Chan   中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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“以房养学”:是跟风还是明智?|居外专栏
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“以房养学”:是跟风还是明智?|居外专栏

我还记得,当年大学第一年在上海读书的时候,学校周边的房价还处于13000元/平方。而当我4年后毕业的时候,房价已经涨到了24000元/平方。毕业之后,我的妈妈在心里算了一笔账,“那会儿你刚去读书的时候,如果我们在你们学校旁边买个小户型,这会儿得把你留学学费都赚出来了吧。”在那个时候,我也突然意识到了,“房子和读书”这两件事儿要是能用好了,产生协同效益,那这书念得价值翻倍。 其实这一做法并不是全新的概念,在留学移民圈,流行着一个“以房养学”(Buy for Uni)的U乐国际娱乐新概念。以房养学,字面上来说,这是“靠海外购房供养海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。 |“以房养学”的起源 这一概念最早起源于澳洲,澳洲作为一个中国留学生最爱的留学大国之一,以房养学这个概念更是被各位家长们用到了极致。首先来说是因为U乐国际娱乐的房价并不高,一部分家庭能够承担的起;其次和房屋的保值有关,U乐国际娱乐房屋租售市场背后是大量的、持续不断的中国留学生的潜在需求;当然,政府的支持也是很重要的,U乐国际娱乐政府非常鼓励地产的发展,面对涌入的资金,自然是不会拒绝的。 那美国和加拿大又如何呢?同样作为传统的留学大国,美国和加拿大的“以房养学”却比不上U乐国际娱乐那般流行。原因一是在于美国和加拿大的房屋U乐国际娱乐成本非常高,二是在于后续的养房成本,各类税费和租房成本都会使得性价比劣于澳洲。 近几年这一概念也风靡到了包括英国在内的欧洲地区。其中英国作为传统的教育大国,除了以高教育质量著称之外,“人际网”也成为很多家长青睐英国名校的原因之一。根据2017年的报告显示,英国已经跃升为除美国之外的第二留学首选大国。另外除了剑桥、牛津之外,几大坐落在伦敦的名校:帝国理工学院(IC), 伦敦政治经济学院(LSE), 伦敦国王学院(KCL)等在国际上的排名连年攀升,也进入越来越多人的视线,使得英国留学在众多选择中脱颖而出。再加上脱欧等政策因素带来的一系列不确定性,导致英镑汇率走低,使得英国成为了U乐国际娱乐热门国家之一。 国际学生满意度排行中,英国排名在本科生/研究型研究生/授课型研究生中均居第一。 |英国为何成为以房养学新热点? 先来看一个背景数据,据《欧洲时报》英国版报道,英国人的平均购房年龄在38岁,相比较而言,首次买房贷款的华人,年龄却普遍在26-35之间,呈现年轻化趋势。这部分人当中,买房的预算在20-30万英镑之间,并且都需要来自父母的支持。 英国人没有积蓄的习惯,父母也鲜有支持,因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起,很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的U乐国际娱乐客,和来自世界各地的地产U乐国际娱乐达人。而绝大多数U乐国际娱乐买家(尤其是海外买家)的购房目的都是buy to let,以出租为主,十分看好英国的租赁市场,而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。 调查显示,这些海外买家中,60%以上是为了读书,这种“以房养学”,不仅能够赚回学费,甚至能够带来不少收入的U乐国际娱乐方式,被越来越多的学生家长所青睐,也让留学生海外U乐国际娱乐这一群体壮大起来。 |“以房养学”究竟如何实现“零成本留学”? 在计算收益之前,我们先来看看,留学到底需要花多少钱? 学费 不同的学校、地区、学习阶段,学费都有所不同。作为非欧盟学生,中国学生在英国选择攻读本科以及研究生学位的平均学费在17,500英镑每年(英格兰地区),根据不同的专业,有的是3年,但是如建筑,工程等专业一般为4年制,医学则要时间更长。如果按照平均四年计算下来,学费一共高达70,000英镑。而部分伦敦地区的名校,学费相对来说更高,如果你选择的是商科,那就更要做好学费储备了(IC金融系2016-2017年度学费为32,000英镑/每年); 住宿 即使听惯了国内的高房价,我读书前在伦敦找房子的时候却还着实吓了一跳。与国内的月租收费方式不同,伦敦很多时候是以“周”来报价的,更凸显了伦敦的寸土寸金。以伦敦政治经济学院周边(伦敦市中心Holborn地区)房租为例,如果你想要在公共交通15分钟范围内,找到一个环境不错的小套间(En-suite,房间有独立浴室,但厨房和客厅共享),周租金在455英镑(折合人民币4004元),整月租金则高达1万7千左右。如果你选择价格相对低廉一些,但配套设置齐全的学生宿舍,就要做好挤校车地铁通勤30分钟以上的准备了。此类学生宿舍的租金在395英镑左右,月租金大约在1万5千人民币左右。 与LSE情况相同的是,伦敦其他几大名校的地区都处于核心地区,比如帝国理工所在的南肯辛顿(South Kensington)地区,国王学院所在的滑铁卢(Waterloo,伦敦重要的中心交通枢纽之一),伦敦艺术大学所在的国王十字区域(King’s Cross)等,月房租的均价都在8000-13000人民币之间。 生活消费 吃穿住行,留学生还要加上游遍英国大江南北甚至欧洲大陆的费用,一年保守估计也需要15万人民币。如果你还要进行必要的社交活动,丰富一点娱乐生活和购物需求,则需要更多的预算。 按照这三大花费,我们可以看到,在英国伦敦地区想要安安心心的念一年书,花费约在45万人民币。而伦敦地区,按照签证担保费的要求,每月生活费基准为1265英镑,四年总生活费为60,720英镑,约60万人民币。在英国留学四年学费加上生活费至少需要花费130,720英镑,约120万人民币,这可是一笔不小的开销。 有人可能会问,既然房租这么高,为何一定要选在学区附近,住得远一些不好吗?以我的亲身经历而言,学习效率与离学校的图书馆距离,某种程度上来说是成反比的。当时我就住在离学校大门步行5分钟的距离范围内,不管是平时上课、小组讨论还是考试,都不会因为如同“织女和牛郎”一般的距离而受到影响。毕竟住在伦敦6区,享受了低房租,却因为伦敦时不时的交通大罢工而硬生生错过了期末考试的例子也不少。这中间的取舍,也是需要一定衡量和考虑的。 以上仅分析了大学阶段的成本,随着近年来低龄留学热的兴起,很多家庭在孩子年纪更小的时候(英国寄宿一般最低年龄限定为8岁,也就是从8岁起,非父母陪读的小留学生就可以独自来英国上学),选择将他们送出来,接受最传统的英国教育,那么对这样的家庭来讲,“以房养学”的U乐国际娱乐时间更长,从长远来讲收入更加丰厚,因此U乐国际娱乐的必要性也更强。更有甚者,父亲或母亲一方选择来英国陪读,从教育起步阶段就让孩子进入英国的教育体系,那么“以房养学”的U乐国际娱乐方式也是非常适合的一种U乐国际娱乐手段。 讨论了这些不可避免的留学成本,“以房养学”的优势就很明显了。 最直观的费用节省就来自于房租。 我另一位朋友Cara从2012年开始在英国卡斯商学院念本科,起初是因为父母觉得加上研究生总共需要四年的时间,考虑到希望培养她的生活独立自理能力,父母在临出国之前,火速找中介办下了学校周边的一个两室一厅(Aldgate East地铁站附近),距离学校仅17分钟的路程,当时的首付约在25万英镑。从大二起,Cara把自己的另一间卧室也出租了出去,每年的收益在4万英镑左右。研究生结束之后,Cara最终还是决定回国,准备将小公寓转手卖掉,而此刻的小公寓正好赶上了Crossrail的兴建,房价上浮约40%。这四年来,Cara不仅省下来了租房费用,还在房租和转手溢价中赚回了学费钱。 |“租房不如买房”,留学生还可以更“精明”一点 “租房不如买房”,很多人都会认为这是房地产商和中介炒出来的一个噱头。而如果你能够认真算笔账,事实就是,如果能够将U乐国际娱乐U乐国际娱乐和留学深造结合在一起,选择有潜力的学区房,就不会担心养房成本高、不好转手、不好出租等问题,那么这笔账就有了一个明显的答案。越来越多的人也认识到了这一点,在2016年的《留学趋势特别报告》里显示,国内的高净值人群,在海外U乐国际娱乐的目的主要是以分散风险和子女留学为主。 尤其是现在低龄留学的趋势越来越明显,海外U乐国际娱乐的目的就更不仅仅是在于给孩子在留学期间找到一个安身之所,而是给孩子一个学习的环境,一个成长的氛围,一个不论是未来选择在国外继续发展,还是回国等选择的一个重要保障。对于家长来说买房是海外资产的配置和固定资产U乐国际娱乐的一个选择,下面我就列举几个目前伦敦受留学生欢迎的项目和租金给大家实际的感受一下: |利好政策下的风潮 “首套房”限购令正在悄然进入执行期,政策中说明,只要你是伦敦地区的“居民”,拥有合法的居住权,则可以和英国护照持有者一样,享受这项限购令的优惠。国际学生作为Tier 4签证的持有人,自然也拥有这项权利。 当然,盲目U乐国际娱乐也是有风险的。正如在国内U乐国际娱乐房产一样,U乐国际娱乐位置的选择也是意义深远的,直接影响到后面的U乐国际娱乐回报率。 学区房所在区域的整体文化氛围突出,比如坐拥几大博物馆、帝国理工大学和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿和切尔西区域(South Kensington & Chelsea);处于市中心交通便利,热闹非凡的,国王学院以及伦敦政经所在的泰晤士河岸地区(Strand,Embankment &Southwark),伦敦城市大学、伦敦大学学院、卡斯商学院和考文垂大学伦敦校区聚集的伦敦金融城(City of Lonfon)地区,还有UAL、大英图书馆和大英博物馆坐落的教育科技中心国王十字地区(King’s Cross)等,都是值得关注的地区。 接下来,我就给大家推荐几个临近大学的优质住宅项目。 皇家华威广场(居外物业编号:37227675) 位于肯辛顿和切尔西皇家自治区的核心地段, 紧邻霍兰公园、骑士桥和切尔西地区,这里不仅宜居,还是伦敦资本与时尚产业最繁荣的地区。 周边大学:帝国理工(公交15分钟)、皇家音乐学院 (公交17分钟) 项目优势:步行十分钟范围内有3个地铁站和2个火车站,大型购物超市乐购就在项目对面,欧洲最大的购物中心Westfield也在步行距离内,可轻松到达伦敦各大博物馆,包括维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科学博物馆、皇家阿尔伯特音乐厅和肯辛顿宫花园。  推荐理由:地理位置佳,作为伦敦传统富人区,此类大型民用住宅项目稀少,五星级物业配套设施。项目三期开始预售;不要错过挑选房型的好时机。 项目价格:一居室84.9万英镑起,两居室 112万英镑起 切尔西水域(居外物业编号:34569835) 项目位于泰晤士河北岸,伦敦皇家切尔西区,是传统的英国富人区,许多切尔西球队的运动员都选择居住于此,居住环境安静,治安优良。 周边大学:帝国理工主校园(地铁20分钟)、帝国理工White City校区(地铁15分钟)、皇家音乐学院(地铁20分钟)、皇家艺术学院(公交31分钟) 项目优势:切尔西水域就坐落于伦敦市中心的顶级地块-切尔西。其紧邻时尚聚集地国王大道(King’s Road)和骑士桥。仅仅步行4分钟即可抵达最近地上铁站(Imperial Wharf Station),周边共有3条地铁线,搭车8分钟就可抵达斯隆广场(Solane Square)。步行2分钟就有大型超市,周边高档店铺遍布。项目被周边公园绿地、运河、水域所包围。 推荐理由:地理位置(富人区,周边配套一流),交通便利。相对于周边动辄千万英镑的别墅,此项目小区设施齐全,自成一体,性价超高。 项目价格:一居室89万英镑起;二居室152万英镑起 伦敦港(居外物业编号:34517993) 处于伦敦一区的核心地段,濒临泰晤士河,距举世闻名的伦敦塔桥仅 600 米,泰晤士河300米,步行可至国际金融中心-伦敦金融城。这里生活便利,超市、餐厅分布周边。伦敦金融城周边民用住宅供应小于需求,因此这一项目深受当地居民和国际买家青睐。 周边大学: 卡斯商学院(地铁25分钟)、伦敦城市学院(地铁33分钟)、国王大学(公交23分钟)、伦敦政治经济学院(公交27分钟) 项目优势:在2017年底时,一居室租金就达到了每周?595,二居室租金每周高达?750。租赁群体主要是金融城工作的精英人士和家境殷实的国际学生。除了项目内的五星级配套设施,对面有大型超市Waitrose,周边还有各色餐厅。 推荐理由:项目一二期年涨幅达8%-10%,相比附近同类项目性价比极高。地理位置极佳(紧靠金融城和泰晤士河)。三期刚刚开始预售,现在是选择户型商讨价格的绝佳时机。 项目价格:现房213万英镑起;期房刚刚发售,起价不过百万,方正户型可选,景色极佳 望伦南岸(居外物业编号:32495139) 项目地处伦敦的的商业中心,周围遍布各大金融机构,同时也是高等学府和学术机构的集中地,深受租客喜爱,十分适合U乐国际娱乐。 周边大学:伦敦艺术学院(步行9分钟)、国王大学(公交10分钟)、南岸大学(步行1分钟) 项目优势:这里离伦敦的三大要地——英国国会大厦、伦敦桥和伦敦金融城都不足1英里的距离。步行5分钟可达Southwark地铁站,项目步行范围内还可达滑铁卢车站、碎片大厦、老金融城。步行10分钟内可以到达3个地铁站。附近公共设施完善,生活极为便利,医院、大型生活超市、宾馆、银行、干洗店等设施一应俱全。 推荐理由:望伦南岸是目前伦敦市中心一区中性价比最高的新建现房,全项目最后一期正在火爆销售中。余下户型皆能享有伦敦眼、老金融城和碎片大厦等优美景色,还有惊喜折扣等着你。 项目价格:二居室83.5万英镑起;三居室113.5万英镑起 国王雅苑(居外物业编号:32250475) 坐落于伦敦一区的国王十字(King's Cross),有着丰富的历史背景和独特的自然环境,是集商业、科技、文化、教育、交通为一体的黄金地段,是个不可多得且极具U乐国际娱乐价值的项目。 周边大学:中央圣马丁学院(步行9分钟)、伦敦大学(地铁21分钟)、伦敦大学学院(地铁24分钟) 项目优势:步行 10 分钟到国王十字车站和圣潘克拉斯国际车站。 这里拥有 6 条地铁线,火车和欧洲之星,是伦敦最重要的交通枢纽。 位于伦敦文化核心区,步行距离内还有许多著名景点,如大英博物馆、大英图书馆等。 推荐理由:重要交通枢纽(欧洲之星),科技中心(谷歌、Facebook),大学汇集处(UCL、UAL、KCL);稀缺新项目,2018年12月交房,每尺均价约£1300, 一居室二居室朝南户型皆可选性价比极高。现有惊喜折扣,趁英镑涨势刚刚开始,现在是入手的绝佳机会! 项目价格:一居室83万英镑起,二居室114万英镑起;三居室142万英镑起 如果您对在英国U乐国际娱乐U乐国际娱乐感兴趣或有任何疑问,欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。 责编:Zoe Chan   英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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“以房养学”:是跟风还是明智?|居外专栏

我还记得,当年大学第一年在上海读书的时候,学校周边的房价还处于13000元/平方。而当我4年后毕业的时候,房价已经涨到了24000元/平方。毕业之后,我的妈妈在心里算了一笔账,“那会儿你刚去读书的时候,如果我们在你们学校旁边买个小户型,这会儿得把你留学学费都赚出来了吧。”在那个时候,我也突然意识到了,“房子和读书”这两件事儿要是能用好了,产生协同效益,那这书念得价值翻倍。 其实这一做法并不是全新的概念,在留学移民圈,流行着一个“以房养学”(Buy for Uni)的U乐国际娱乐新概念。以房养学,字面上来说,这是“靠海外购房供养海外留学,即通过海外购置房产,利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。 |“以房养学”的起源 这一概念最早起源于澳洲,澳洲作为一个中国留学生最爱的留学大国之一,以房养学这个概念更是被各位家长们用到了极致。首先来说是因为U乐国际娱乐的房价并不高,一部分家庭能够承担的起;其次和房屋的保值有关,U乐国际娱乐房屋租售市场背后是大量的、持续不断的中国留学生的潜在需求;当然,政府的支持也是很重要的,U乐国际娱乐政府非常鼓励地产的发展,面对涌入的资金,自然是不会拒绝的。 那美国和加拿大又如何呢?同样作为传统的留学大国,美国和加拿大的“以房养学”却比不上U乐国际娱乐那般流行。原因一是在于美国和加拿大的房屋U乐国际娱乐成本非常高,二是在于后续的养房成本,各类税费和租房成本都会使得性价比劣于澳洲。 近几年这一概念也风靡到了包括英国在内的欧洲地区。其中英国作为传统的教育大国,除了以高教育质量著称之外,“人际网”也成为很多家长青睐英国名校的原因之一。根据2017年的报告显示,英国已经跃升为除美国之外的第二留学首选大国。另外除了剑桥、牛津之外,几大坐落在伦敦的名校:帝国理工学院(IC), 伦敦政治经济学院(LSE), 伦敦国王学院(KCL)等在国际上的排名连年攀升,也进入越来越多人的视线,使得英国留学在众多选择中脱颖而出。再加上脱欧等政策因素带来的一系列不确定性,导致英镑汇率走低,使得英国成为了U乐国际娱乐热门国家之一。 国际学生满意度排行中,英国排名在本科生/研究型研究生/授课型研究生中均居第一。 |英国为何成为以房养学新热点? 先来看一个背景数据,据《欧洲时报》英国版报道,英国人的平均购房年龄在38岁,相比较而言,首次买房贷款的华人,年龄却普遍在26-35之间,呈现年轻化趋势。这部分人当中,买房的预算在20-30万英镑之间,并且都需要来自父母的支持。 英国人没有积蓄的习惯,父母也鲜有支持,因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起,很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的U乐国际娱乐客,和来自世界各地的地产U乐国际娱乐达人。而绝大多数U乐国际娱乐买家(尤其是海外买家)的购房目的都是buy to let,以出租为主,十分看好英国的租赁市场,而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。 调查显示,这些海外买家中,60%以上是为了读书,这种“以房养学”,不仅能够赚回学费,甚至能够带来不少收入的U乐国际娱乐方式,被越来越多的学生家长所青睐,也让留学生海外U乐国际娱乐这一群体壮大起来。 |“以房养学”究竟如何实现“零成本留学”? 在计算收益之前,我们先来看看,留学到底需要花多少钱? 学费 不同的学校、地区、学习阶段,学费都有所不同。作为非欧盟学生,中国学生在英国选择攻读本科以及研究生学位的平均学费在17,500英镑每年(英格兰地区),根据不同的专业,有的是3年,但是如建筑,工程等专业一般为4年制,医学则要时间更长。如果按照平均四年计算下来,学费一共高达70,000英镑。而部分伦敦地区的名校,学费相对来说更高,如果你选择的是商科,那就更要做好学费储备了(IC金融系2016-2017年度学费为32,000英镑/每年); 住宿 即使听惯了国内的高房价,我读书前在伦敦找房子的时候却还着实吓了一跳。与国内的月租收费方式不同,伦敦很多时候是以“周”来报价的,更凸显了伦敦的寸土寸金。以伦敦政治经济学院周边(伦敦市中心Holborn地区)房租为例,如果你想要在公共交通15分钟范围内,找到一个环境不错的小套间(En-suite,房间有独立浴室,但厨房和客厅共享),周租金在455英镑(折合人民币4004元),整月租金则高达1万7千左右。如果你选择价格相对低廉一些,但配套设置齐全的学生宿舍,就要做好挤校车地铁通勤30分钟以上的准备了。此类学生宿舍的租金在395英镑左右,月租金大约在1万5千人民币左右。 与LSE情况相同的是,伦敦其他几大名校的地区都处于核心地区,比如帝国理工所在的南肯辛顿(South Kensington)地区,国王学院所在的滑铁卢(Waterloo,伦敦重要的中心交通枢纽之一),伦敦艺术大学所在的国王十字区域(King’s Cross)等,月房租的均价都在8000-13000人民币之间。 生活消费 吃穿住行,留学生还要加上游遍英国大江南北甚至欧洲大陆的费用,一年保守估计也需要15万人民币。如果你还要进行必要的社交活动,丰富一点娱乐生活和购物需求,则需要更多的预算。 按照这三大花费,我们可以看到,在英国伦敦地区想要安安心心的念一年书,花费约在45万人民币。而伦敦地区,按照签证担保费的要求,每月生活费基准为1265英镑,四年总生活费为60,720英镑,约60万人民币。在英国留学四年学费加上生活费至少需要花费130,720英镑,约120万人民币,这可是一笔不小的开销。 有人可能会问,既然房租这么高,为何一定要选在学区附近,住得远一些不好吗?以我的亲身经历而言,学习效率与离学校的图书馆距离,某种程度上来说是成反比的。当时我就住在离学校大门步行5分钟的距离范围内,不管是平时上课、小组讨论还是考试,都不会因为如同“织女和牛郎”一般的距离而受到影响。毕竟住在伦敦6区,享受了低房租,却因为伦敦时不时的交通大罢工而硬生生错过了期末考试的例子也不少。这中间的取舍,也是需要一定衡量和考虑的。 以上仅分析了大学阶段的成本,随着近年来低龄留学热的兴起,很多家庭在孩子年纪更小的时候(英国寄宿一般最低年龄限定为8岁,也就是从8岁起,非父母陪读的小留学生就可以独自来英国上学),选择将他们送出来,接受最传统的英国教育,那么对这样的家庭来讲,“以房养学”的U乐国际娱乐时间更长,从长远来讲收入更加丰厚,因此U乐国际娱乐的必要性也更强。更有甚者,父亲或母亲一方选择来英国陪读,从教育起步阶段就让孩子进入英国的教育体系,那么“以房养学”的U乐国际娱乐方式也是非常适合的一种U乐国际娱乐手段。 讨论了这些不可避免的留学成本,“以房养学”的优势就很明显了。 最直观的费用节省就来自于房租。 我另一位朋友Cara从2012年开始在英国卡斯商学院念本科,起初是因为父母觉得加上研究生总共需要四年的时间,考虑到希望培养她的生活独立自理能力,父母在临出国之前,火速找中介办下了学校周边的一个两室一厅(Aldgate East地铁站附近),距离学校仅17分钟的路程,当时的首付约在25万英镑。从大二起,Cara把自己的另一间卧室也出租了出去,每年的收益在4万英镑左右。研究生结束之后,Cara最终还是决定回国,准备将小公寓转手卖掉,而此刻的小公寓正好赶上了Crossrail的兴建,房价上浮约40%。这四年来,Cara不仅省下来了租房费用,还在房租和转手溢价中赚回了学费钱。 |“租房不如买房”,留学生还可以更“精明”一点 “租房不如买房”,很多人都会认为这是房地产商和中介炒出来的一个噱头。而如果你能够认真算笔账,事实就是,如果能够将U乐国际娱乐U乐国际娱乐和留学深造结合在一起,选择有潜力的学区房,就不会担心养房成本高、不好转手、不好出租等问题,那么这笔账就有了一个明显的答案。越来越多的人也认识到了这一点,在2016年的《留学趋势特别报告》里显示,国内的高净值人群,在海外U乐国际娱乐的目的主要是以分散风险和子女留学为主。 尤其是现在低龄留学的趋势越来越明显,海外U乐国际娱乐的目的就更不仅仅是在于给孩子在留学期间找到一个安身之所,而是给孩子一个学习的环境,一个成长的氛围,一个不论是未来选择在国外继续发展,还是回国等选择的一个重要保障。对于家长来说买房是海外资产的配置和固定资产U乐国际娱乐的一个选择,下面我就列举几个目前伦敦受留学生欢迎的项目和租金给大家实际的感受一下: |利好政策下的风潮 “首套房”限购令正在悄然进入执行期,政策中说明,只要你是伦敦地区的“居民”,拥有合法的居住权,则可以和英国护照持有者一样,享受这项限购令的优惠。国际学生作为Tier 4签证的持有人,自然也拥有这项权利。 当然,盲目U乐国际娱乐也是有风险的。正如在国内U乐国际娱乐房产一样,U乐国际娱乐位置的选择也是意义深远的,直接影响到后面的U乐国际娱乐回报率。 学区房所在区域的整体文化氛围突出,比如坐拥几大博物馆、帝国理工大学和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿和切尔西区域(South Kensington & Chelsea);处于市中心交通便利,热闹非凡的,国王学院以及伦敦政经所在的泰晤士河岸地区(Strand,Embankment &Southwark),伦敦城市大学、伦敦大学学院、卡斯商学院和考文垂大学伦敦校区聚集的伦敦金融城(City of Lonfon)地区,还有UAL、大英图书馆和大英博物馆坐落的教育科技中心国王十字地区(King’s Cross)等,都是值得关注的地区。 接下来,我就给大家推荐几个临近大学的优质住宅项目。 皇家华威广场(居外物业编号:37227675) 位于肯辛顿和切尔西皇家自治区的核心地段, 紧邻霍兰公园、骑士桥和切尔西地区,这里不仅宜居,还是伦敦资本与时尚产业最繁荣的地区。 周边大学:帝国理工(公交15分钟)、皇家音乐学院 (公交17分钟) 项目优势:步行十分钟范围内有3个地铁站和2个火车站,大型购物超市乐购就在项目对面,欧洲最大的购物中心Westfield也在步行距离内,可轻松到达伦敦各大博物馆,包括维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科学博物馆、皇家阿尔伯特音乐厅和肯辛顿宫花园。  推荐理由:地理位置佳,作为伦敦传统富人区,此类大型民用住宅项目稀少,五星级物业配套设施。项目三期开始预售;不要错过挑选房型的好时机。 项目价格:一居室84.9万英镑起,两居室 112万英镑起 切尔西水域(居外物业编号:34569835) 项目位于泰晤士河北岸,伦敦皇家切尔西区,是传统的英国富人区,许多切尔西球队的运动员都选择居住于此,居住环境安静,治安优良。 周边大学:帝国理工主校园(地铁20分钟)、帝国理工White City校区(地铁15分钟)、皇家音乐学院(地铁20分钟)、皇家艺术学院(公交31分钟) 项目优势:切尔西水域就坐落于伦敦市中心的顶级地块-切尔西。其紧邻时尚聚集地国王大道(King’s Road)和骑士桥。仅仅步行4分钟即可抵达最近地上铁站(Imperial Wharf Station),周边共有3条地铁线,搭车8分钟就可抵达斯隆广场(Solane Square)。步行2分钟就有大型超市,周边高档店铺遍布。项目被周边公园绿地、运河、水域所包围。 推荐理由:地理位置(富人区,周边配套一流),交通便利。相对于周边动辄千万英镑的别墅,此项目小区设施齐全,自成一体,性价超高。 项目价格:一居室89万英镑起;二居室152万英镑起 伦敦港(居外物业编号:34517993) 处于伦敦一区的核心地段,濒临泰晤士河,距举世闻名的伦敦塔桥仅 600 米,泰晤士河300米,步行可至国际金融中心-伦敦金融城。这里生活便利,超市、餐厅分布周边。伦敦金融城周边民用住宅供应小于需求,因此这一项目深受当地居民和国际买家青睐。 周边大学: 卡斯商学院(地铁25分钟)、伦敦城市学院(地铁33分钟)、国王大学(公交23分钟)、伦敦政治经济学院(公交27分钟) 项目优势:在2017年底时,一居室租金就达到了每周?595,二居室租金每周高达?750。租赁群体主要是金融城工作的精英人士和家境殷实的国际学生。除了项目内的五星级配套设施,对面有大型超市Waitrose,周边还有各色餐厅。 推荐理由:项目一二期年涨幅达8%-10%,相比附近同类项目性价比极高。地理位置极佳(紧靠金融城和泰晤士河)。三期刚刚开始预售,现在是选择户型商讨价格的绝佳时机。 项目价格:现房213万英镑起;期房刚刚发售,起价不过百万,方正户型可选,景色极佳 望伦南岸(居外物业编号:32495139) 项目地处伦敦的的商业中心,周围遍布各大金融机构,同时也是高等学府和学术机构的集中地,深受租客喜爱,十分适合U乐国际娱乐。 周边大学:伦敦艺术学院(步行9分钟)、国王大学(公交10分钟)、南岸大学(步行1分钟) 项目优势:这里离伦敦的三大要地——英国国会大厦、伦敦桥和伦敦金融城都不足1英里的距离。步行5分钟可达Southwark地铁站,项目步行范围内还可达滑铁卢车站、碎片大厦、老金融城。步行10分钟内可以到达3个地铁站。附近公共设施完善,生活极为便利,医院、大型生活超市、宾馆、银行、干洗店等设施一应俱全。 推荐理由:望伦南岸是目前伦敦市中心一区中性价比最高的新建现房,全项目最后一期正在火爆销售中。余下户型皆能享有伦敦眼、老金融城和碎片大厦等优美景色,还有惊喜折扣等着你。 项目价格:二居室83.5万英镑起;三居室113.5万英镑起 国王雅苑(居外物业编号:32250475) 坐落于伦敦一区的国王十字(King's Cross),有着丰富的历史背景和独特的自然环境,是集商业、科技、文化、教育、交通为一体的黄金地段,是个不可多得且极具U乐国际娱乐价值的项目。 周边大学:中央圣马丁学院(步行9分钟)、伦敦大学(地铁21分钟)、伦敦大学学院(地铁24分钟) 项目优势:步行 10 分钟到国王十字车站和圣潘克拉斯国际车站。 这里拥有 6 条地铁线,火车和欧洲之星,是伦敦最重要的交通枢纽。 位于伦敦文化核心区,步行距离内还有许多著名景点,如大英博物馆、大英图书馆等。 推荐理由:重要交通枢纽(欧洲之星),科技中心(谷歌、Facebook),大学汇集处(UCL、UAL、KCL);稀缺新项目,2018年12月交房,每尺均价约£1300, 一居室二居室朝南户型皆可选性价比极高。现有惊喜折扣,趁英镑涨势刚刚开始,现在是入手的绝佳机会! 项目价格:一居室83万英镑起,二居室114万英镑起;三居室142万英镑起 如果您对在英国U乐国际娱乐U乐国际娱乐感兴趣或有任何疑问,欢迎致电400 041 7515联系资深房产顾问。 责编:Zoe Chan   英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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惊!中国买家在雅典一次狂扫700套房|居外专栏
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惊!中国买家在雅典一次狂扫700套房|居外专栏

近日,根据希腊本地新闻媒体Euro2day的报道,一位来自中国的买家一次性拿下700套雅典公寓!!! 据报道,这位自称常先生(音译)的中国买家于上个月签订了约70家酒店的买卖合同,总数共700套雅典房产。中国U乐国际娱乐客非凡的行动力与购买力,真是再一次令人刮目相看! 据其本人透露,此次大手笔豪掷千金的收购行为不仅顺利取得了黄金居留权,还意欲将这些房产通过国际短租平台租赁之后,以组合的形式出售给外国机构U乐国际娱乐者。 另一方面,他正积极寻找该地区其他适合收购的房产。 也就是说,人家压根没买够! 而和常先生一样“疯狂”的U乐国际娱乐客还不止一个。2014年Greek National Pride报道指出:一名中国U乐国际娱乐者一次性买下希腊雅典Exarchia地区100套公寓。 当然,土豪级扫货现象在希腊房产市场还是少数,更多的是看好这个市场发展前景的理性U乐国际娱乐者,他们相信希腊市场经济未来的无限潜力,甚至包括规避汹涌来袭的CRS。 如此势态发展下,可以预料紧随而来的是: 希腊25万购房移民越来越火 但 政策越来越紧 价格越来越贵 排期越来越长 …… 这一切绝不是空穴来风 涨价,已悄然开始 第一笔,移民申请费 希腊移民局于6月初递交的移民费用调整议案里,提出将25万欧U乐国际娱乐移民申请费用由500欧上调为2000欧。这一议案随即得到国会批复。新的移民申请费用于9月12日,也就是本周三,正式施行。新的费用标准为: 主申请人即房屋产权人,移民申请费用为2000欧/人 除产权人外的附属申请人为150欧/人 18周岁以下随行子女免费 第二笔,购房款 虽然官方法律规定:以购房方式办理U乐国际娱乐永居的最低限额仍为25万欧,未变化。但越晚U乐国际娱乐,购房者就会发现:他们需要比之前的申请人支付更为高额的购房款。 主要原因是因为U乐国际娱乐人的数量在2017-2018年暴增,带动整个房产市场上涨迅速。如今想在雅典的富含U乐国际娱乐潜力的区域购置一套理想家园,25万必然是不够的了。 第三笔,其他项目费用 之前有网传希腊项目涨价至40万欧元,实则为断章取义。希腊议会只是收到提案,建议多样化U乐国际娱乐永居的申请方式,在不影响25万购房移民的情况下,开放以入股、债券、存款等不同方式来帮助U乐国际娱乐者,U乐国际娱乐希腊获得永居。 虽对购房项目并无影响,但起价40万欧,也不难看出希腊政府对于未来U乐国际娱乐移民新政策的价格预估。 希腊购房也排期? 截止2018年7月27日,2018上半年有7565位来自全球的U乐国际娱乐人获得U乐国际娱乐永居身份,这一数字已经远远超过2017年全年总和!其中中国U乐国际娱乐人占比48%,共3644位! 人数的暴增必然会影响整体办理速度。说“排期”,未免夸大,但随着U乐国际娱乐人越来越多,“排队”是不可避免的。 例如本次希腊各驻华使领馆,由于U乐国际娱乐人POA预约排队数量庞大,使馆临时暂停预约。(延伸阅读:48小时之内暂停重启POA授权,希腊使领馆经历了什么?) 因此,越早U乐国际娱乐,越早申请,才能越早享受“欧洲性价比之王”带来的各种红利。 希腊移民必须抢房子! 现在希腊的好房子基本上都等不到您考察完后再买了,因为国内抢房的人实在太多了! 毕竟 好房源绝对撑不到你犹豫的时间! 外联顾问:这边有个新天地的楼盘刚放出来,您看下,喜欢的话需要马上付定金锁定。 客户:房子不错,我可以先去考察一下吗? (转头去看了另一个项目) 客户:你好,那个新天地的房子。。。 外联顾问:不好意思,那个新天地楼盘刚刚售罄了。。。 等你考察完,房子早就被人抢走,黄花菜都凉了。优质房产的稀缺和火爆的市场热度,根本容不得你犹豫,这是外联客户和顾问有目共睹的事实。 外联出国的房产项目也一次次打破的销售记录。 有了之前抢房的经验,有客户在房产还未及正式面世的情况下,只根据最基础的房产情况,就已经纷纷支付了房产预定金。面对此次开售在即的蓝湾五系列,许多等待已久的U乐国际娱乐人直接付款,将蓝湾五几乎预定一空。而正式开售后3小时,就仅剩最后一套。 怎么办? 希腊移民政策收紧,是大势所趋。 一份理性的U乐国际娱乐,必然要看中其未来。当然,如果你以为去希腊就仅仅只是为了拿身份?那就大错特错了! 希腊U乐国际娱乐移民项目是一项真正有远见的U乐国际娱乐性项目,不论是将其暂时作为欧洲的住所,还是将其出租,都是不错的选择。 而在希腊房价大涨趋势之下,入手一套希腊房产,其附带的客观经济回报,随时可能面临供不应求的状况。 现在,希腊政府迫于再次刺激经济增长的需求,收紧政策、涨价在即。此刻移民希腊,正是在赶25万欧元的末班车,下次上车的门票大概就要提到40万欧元。 对于已经U乐国际娱乐的客户,自然是坐等收益到账或者继续寻找合适房源抓紧入手,赚得满盆钵。还未U乐国际娱乐的观望客们,最好的方式就是做个“行动派”,把握时机,抓紧机遇!欲了解更多希腊购房移民,欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com。 责编:Zoe Chan   外联出国欧洲总监周婕专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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西班牙移民局新政:毕业留学生可申请“找工作”居留
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西班牙移民局新政:毕业留学生可申请“找工作”居留

西班牙《欧华报》编译刊文称,居留和工作之间的问题一直是留学生群体的难题之一,西班牙移民局近日推出新规,为这一难题提供新的解决方案。新规显示,西班牙应届的毕业留学生可申请一张为期一年的“找工作”居留。批准后,毕业留学生将会有12个月的合法停留时间,在西班牙寻找工作或创业。 文章摘编如下: 要毕业了居留咋办?没有居留咋找工作?没有工作咋换居留?居留和工作之间的问题一直是留学生群体的难题之一,许多留学生都因为这个问题而不得不回国。 当地时间2018年9月4日,西班牙移民局为广大的应届毕业留学生颁布一条新规,即应届的毕业留学生可申请一张为期一年的“找工作”居留。 移民法条例第17条补充规定:在西班牙完成本科或以上学历的学生,可以申请到一张称为“找工作”的居留(Autorización de residencia al estudiante para la búsquedade empleo o para emprender un proyecto empresaria),批准后将会有12个月的合法停留时间,在西班牙寻找工作或创业。 “找工作”居留,申请条件也很简单:在学生居留过期之前60天或过期90天之内,持有西班牙当地院校本科、硕士或以上学位毕业证、医疗保险,以及有足够一年生活的银行存款证明,即可申请。而且递交材料后,等待结果的时间只需要20天! 需要注意的是,在此12个月的有效“找工作”居留期内,如果申请人已找到相关工作或已经成功创业,必须依照法律,继续提交相关的学生转工作居留,或转老板居留的申请。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上西班牙在售房源,或致电 400-041-7515 谘询西班牙留学、移民和U乐国际娱乐的机会。   来源:中国新闻网 责编:Zoe Chan
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泰国教育体系靠谱吗?看完这篇文章就知道!|居外专栏
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泰国教育体系靠谱吗?看完这篇文章就知道!|居外专栏

相信每个人都经历过高考,因为它是高三学生最重要的转折点。在考试期间学生们都有共同的烦恼及压力,而这些烦恼都是必然的。考试通过的学生可以踏入新的学习环境、可以追求自己的梦想。泰国教育制度自古以来一直都在不断地完善其不足之处并取得卓越的进步,其中高考就是一个例子。本篇文章将给大家分享泰国高考各个阶段的演变。 第一个时期为1961年前,由于泰国特殊的社会背景以及教育体制,泰国各大学通常自主进行人才的选拔,通过设置题目和标准来实现各自需求的实现。 第二个时期为1961―1998年间,这一时期的特点突出的表现为高校的联合考试向国家统一考试的过渡。这一阶段教育体制的集中化趋势逐渐加强,一方面,使得教育权力也日渐向中央集中;另一方面,也使得高考的地位和重要意义日益凸显。在这一过程中,我们亦可以将其细分为三个阶段: 1961―1962年的联合考试雏形期、1962年的多所大学联合考试期。 1963―1998年的统一考试期,泰国对于多元人才需求的日益重视,开始加强院校人才培养的多层次、多样化意识。 第三阶段则以统一考试为标志,开始了泰国制度化考试的新时期。 1999―2005年之间,高等教育委员会在结合国际经验和本国国情的基础上,将“一年一考”更改为“一年两考”,与此同时,开始重视学生高中学习期间的成绩,并首次将其纳入国家的高考评价制度之中。 第四个时期为2006―2009年之间,高考制度出现了巨大的变化,多元化的招生录取制度开始形成。考试制度逐步重视对学生的赋权,尤其是考试项目、高考时间与学生息息相关的项目等,其日益增强学生自主选择权,使得考生对自我命运的掌控也得以增强,同时也显示出了泰国高考制度“以人为本”、“以考生为本”的理念。 第五个时期为2010年至今,该阶段的主要特点便是将GPA从整个评价体系中进行了移除,同时将A-NET改为AT(能力测验),以此来突出人才竞争时期对于能力的高度关切。也就是说,整个评价体系再次进行了重构: 第一,由于GPA的取消,GPAX的比例得到相应提高,其权重由原先的10%上升为20%。 第二,O-NET仍然维持在30%左右。 第三,AT测试的权重设置为50%,这其中又进一步细分为GAT(普通能力测试)和PAT(专业能力测试)。其中,为GAT给予10%―50%的权重设置,此项目意在考察个体是否具备完成本科学业任务的能力;为PAT给予0%―40%的权重设置,以此来考察个体的专业基础知识掌握情况。 在考试的制度上各个国家的高考制度都不一样,在中国是属于“一考制”,全国在规定时间内统一进行考试。而泰国是分两次考试,即:O-NET (每年2月)和 GAT PAT(每年3月)之后再以几部分按百分比合算的成绩及学生个人的专业基础知识掌握情况来申请大学。 泰国的大学录取制度是相对科学和全面的,高中三年的各科分数和综合表现分,占录取总分数的20%;高中基础知识考试占30%,此外泰国还学习美国的学术能力评估测试模式,把高中的高等知识考试改为”一般能力倾向测试”和“学术能力倾向测试”,前者占10-50%,后者占0-40%,这两个能力的测试所占的比例也是取决于各个大学和专业的规定。 每年除了统一考试之外,高中阶段成绩非常优异的学生,可以在高三那年的7月份凭GPA(高中三年的综合评价成绩)向大学申请免试入学。 总之,泰国的高考制度非常灵活、科学,侧重于对学生综合能力的要求,因此学生在校的学习生活也是多样化。 责编:Zoe Chan   清迈房地产专家吴雁飞专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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绿卡排期期间 那些您千万不能做的事情
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绿卡排期期间 那些您千万不能做的事情

特朗普上台后,针对一系列移民政策采取了更严谨的态度。根据美国移民局在近期发布的政策备忘录,对于美国绿卡持有人来说,如果触犯了某些规定,可能会影响到永居身份。 今天,外联与密切合作的美国律师事务所,特意就此问题展开了讨论。话题衍生到【正在等待排期中的U乐国际娱乐人应该注意哪些事项】,律师给出的建议主要包括: 如何正确维持非移民身份(F1, H1-B等) 关于被逮捕&犯罪 不可占用社会福利 赴美生子的影响 B1/B2入读公立中小学 虚假陈述或欺诈的影响 1. 保持非移民身份 EB-5U乐国际娱乐人,和/或他们作为副申请人的家庭成员,如果在等待EB-5排期期间是以非移民身份临时居留在美国的,必须谨慎维持其非移民身份,以避免触犯移民法而被驱逐出境的后果。 留学生 维持F1、J1身份,每学期修满足够的学分,并且保持良好的GPA。 不能在没有工作许可的情况下工作。只能申请CPT或者OPT允许的工作,或者在校园内的兼职工作。国际学生应当注意即使是无薪实习或者志愿者工作也会被认定为“工作”,因此国际学生应当在工作前和学校以及移民律师确认此活动在学生身份状态下是否被允许。 国际学生应该就如下情况下发生之前和律师以及国际学生事务办公室确认:工作,换专业,减少学分或者停课。 其它非移民身份 如果以H-1B(工作签证),H-4(工作签证配偶),L-1(高管工作签证),L-2,E-1,E-2(U乐国际娱乐签证)等身份, 就业状态的变化会影响相应的非移民身份。 雇主的更换、工作场所的变更,工资的调整和/或者岗位的变动可能对U乐国际娱乐人是否能正常保持在美国的身份产生一定的影响。对于U乐国际娱乐人来说,和他的移民律师事先确认任何就业状态的更改以确保他/她能以合法身份在美国居留是非常关键的。 2. 涉及犯罪问题应如何应对? 特朗普总统的行政令和国家安全局实施的备忘录,优先列出了需要被移除的外国人类别: 有任何形式的刑事犯罪 有尚未解决的刑事犯罪指控 和实施某种行为可能导致刑事犯罪指控 秘籍:无论EB-5U乐国际娱乐人在美国境内还是美国境外由于违法犯罪导致的逮捕都应当及时联系移民律师,从而决定最好的处理方式,这一点至关重要。 同时,主副申请人也要如实向移民律师披露所有的逮捕和与法律执行机关的冲突,即使逮捕和犯罪是由于很小的违规行为或者发生在很久之前,不能如实告知逮捕或者犯罪可能会导致移民申请被拒绝和遣返流程的开始。 3. 不能占用社会福利 移民局可能会在条件绿卡移民签证面试和I-829 申请面试时做一个“接受公共救济的人”的判定。一旦认定U乐国际娱乐人或者一个家庭成员是一个“接受公共救济的人”,会导致移民签证或者I-829申请的被拒,并且在申请被拒后开始被遣返的流程。 如下类别的帮助可能会导致个人成为“接受公共救济的人”的认定: 社会保障法标题十六下方规定的补充社会保障收入(SSI) 贫困家庭的临时救助计划(TANF)中的现金救助(“社会保障法”第四部分A 部分 -AFDC 计划的继任法律) 州和地方机关为保持收入水平而提供福利的现金救助计划(经常被称为“一般救助”计划) 保障个人享受长期医护的计划,包括Medicaid(例如疗养院或者精神健康机构)。 特朗普政府可能扩大关于“接受公共救济的人”的清单范围使其包括使用Medicaid,奥巴马医保,食物券,税收抵免或者其他非现金形式的政府福利的人。因此,EB-5U乐国际娱乐人在拿到临时绿卡之前或者之后,如不符合这些福利的申请条件,都应该避免享受此类福利。 根据当下的移民局U乐国际娱乐,非现金的福利(除了长期医护制度)一般不被看做是具有接受公共救济目的。 这些福利包括:不构成长期医护制度的Medicaid 和其他健康保险和健康服务,儿童保险计划,营养计划,儿童保育计划,能源协助,紧急救灾等。 4. 赴美生子 如果在等待绿卡期间,家庭有赴美生子的计划,律师建议在递交非移民申请时,如实披露签证目的;以及在入关美国时,如实与入境官员披露此次来美的目的(但最后是否被批准入关,将会由入境官员决定)。 另外需要注意入关时被批准的逗留时间,不可超出B1/B2入境的相关时间规定,否则将会导致逾期滞留的问题以及移民签证被拒。 5. 以B1/B2身份入读公立学校 任何EB-5U乐国际娱乐人,都不应该让他们的孩子以B类旅游签证入读美国的公立学校,因为这可能导致父母永久失去进入美国的资格。 由于美国的公立学校系统由居民税金支持,如果以B类旅游签证身份入读,这会使美国政府认为占用公共资源,继而导致最终移民申请被拒,甚至永久禁止进入美国。 6. 虚假陈述或欺诈的影响 在签证申请过程中出现重大虚假陈述或者欺诈,将被禁止以绿卡持有人或者非移民签证申请人的身份进入美国。所有EB-5U乐国际娱乐人或者作为其家庭成员的副申请人提交的签证申请,包括非移民签证申请,信息都应当真实准确。 律师提到,移民局目前也会从网上搜索申请人的相关信息,如果提供的信息与申请表格上不一致,也可会导致被拒。 正在排期中的EB-5U乐国际娱乐人应当牢记如下事项: EB-5U乐国际娱乐人必须在任何非移民签证,包括旅游签证上的DS-160申请表上如实披露自己是否递交了I-526申请。 EB-5U乐国际娱乐人在申请非移民签证时,所填信息包括后续面试所披露信息都应该与I-526上的信息保持一致。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上美国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和U乐国际娱乐机会。 来源:外联出国 责编:Zoe Chan
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移民欧洲去荷兰还是比利时?全方位对比让你愉快做选择
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移民欧洲去荷兰还是比利时?全方位对比让你愉快做选择

考虑移民欧洲的夥伴们,大多数都想去英法德三国,毕竟名气较大,而且一些人甚至认为她们才是真正的欧洲。事实上,这种错误的“认为”让他们错过了一些很好的移民欧洲的机会。事实上只要移民欧洲的任何一个国家,基本都可以在欧洲自由活动,只是每一个国家的社会福利,法律制度之差。 近年来,西班牙、葡萄牙、希腊等国家纷纷采取了购房移民政策吸引外国人,这样的政策当然是很诱人,只要有钱,去欧洲不成问题。除了购房之外,欧盟很多国家都推出了蓝卡移民,只要拥有欧盟某一个国家颁发的蓝卡,就可以在欧盟任何一个国家工作和生活,当然申请的条件各有差异。 随着移民政策的多样化,选择一个靠谱的项目和国家就显得非常重要了,目前市场上移民发达的欧洲国家,荷兰和比利时都凭藉其自身的国家实力以及相对优惠的移民政策,吸引了大批的目光。 移民荷兰主要有四种: KML高技术移民 U乐国际娱乐移民(至少125万欧) 荷兰库拉索省U乐国际娱乐移民(最低9万美元,费用低廉,可实现曲线入籍荷兰) 荷兰蓝卡(门槛高,可零首付购房) 移民比利时主要有三种: 工卡(在比利时工作) 蓝卡(可在欧盟任一国家工作) 老板卡(自主选择的权利多一些) 以上三种区别在於费用的不同,不论是申请哪种,要想拿到入籍或永居的资格都要缴纳5年的税。 荷兰 VS 比利时 事实上,荷兰和比利时是邻居,去哪一个国家都不差,主要看你更钟情於谁?不妨来看看两个国家的一些实况对比: 1、教育 荷兰 教育实力程度高,实力仅次於美国和英国 12年免费义务教育,年满16岁学生需支付学习费用 注重学生的创造能力培养,国际教育学历英美互通 比利时 世界上教育先进的国家之一,欧洲教育实力前列 学前教育免费,入园率100%,中小学12年免费义务教育 高等教育收费低廉 宪法规定教育自由,不受政府干涉,无条件支持教育 2、医疗 荷兰 领先世界的医疗水平和医疗制度,欧洲国家的典范 医疗保障全面,主要分为基本医疗保险,特殊疾病保险,补充医疗保险 特殊情况有医疗费用补助 比利时 具有完善的医疗制度,医疗技术和设施世界先进水平 全球性医疗保险,在比利时购买保险,任何一个国家发生医疗费用都可100%报销 持有比利时居留卡可购买医疗保险及享受福利 3、生活工作 荷兰 交流主要以荷兰语为主,英语通用 多元化社会,自由包容开放(承认同性婚姻) 工作假期较多,利益有保障 比利时 交流主要以荷兰语和法语为主,英语通用 多元化社会,自有包容开放(承认同性婚姻) 一般单位都具有13月薪金,可享受薪金85%的假期奖金 4、物价消费 荷兰 人均月收入为1,800-2,200欧(仅供参考) 消费水平与国内上海深圳等一线城市差不多 比利时 人均月收入为1500-2000欧(仅供参考) 布鲁塞尔消费比其他城市要高 5、主要福利 荷兰 从摇篮到坟墓都具有完善的福利制度 欧洲“福利国家”的典范,在世界名列前茅 欧洲独有的回归津贴福利和退税制度 每年6月每个公民均可享有度假金 比利时 从摇篮到坟墓都具有完善的福利制度 福利保障制度均向荷兰看齐,保障全方位 持有居留卡可享受和公民同等福利 6、房产 荷兰 房屋价格根据类型而定,一般分为公寓、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅。一般别墅平均价格在35万欧左右,公寓在12-20万欧 房产U乐国际娱乐收益可观,年收益在8%—10%增长 持有荷兰欧盟蓝卡可零首付购房 荷兰阿姆斯特丹这栋美丽的双层4卧住宅位于三楼和四楼,宽敞、豪华,设有屋顶露台,拥有极高的装修水平。在宽敞的露台,即使身在市中心也能享受真正的户外感觉。 居外物业编号:36123783 点击查看房源信息 比利时 房屋价格房屋价格根据类型而定,价格比其他欧洲发达国家较低 一般房屋平均价格在25万欧左右 房屋永久产权,2014年起增值速度均在10%以上 持居留卡可享受银行低利息贷款买房,零首付 比利时布鲁塞尔3卧3卫物业“Parc du Hamoir”,位于一栋经过全面翻修的时尚建筑内,拥有300平方米的露台,享有公园美丽的景致,完美的西南朝向,奇妙的禅宗装饰,以及翻新带来的更多好处。 居外物业编号:11406683 点击查看房源信息 无论是荷兰还是比利时,其房地产市场都是十分看好的。居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学和U乐国际娱乐的机会。   来源:雪花新闻 责编:Zoe Chan
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豪宅生活

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加州马里布祖马海滩边豪宅的星级享受

魅力马里布 相信长期关注我们的旁友们对加州马里布这个城市应该不陌生了吧。这座建于1991年的年轻城市位于洛杉矶的西南部,以其独有的海滩风光和醉人的阳光闻名。也正为其独特别致的美景,这座城市还被誉为是“明星之都”——许多明星都会选择在马里布安置一套或几套房产。也许你都无法想象每天在被金色的阳光铺满的海边醒来的情景;也许你未曾有过在冬季放肆地在海滩上嬉戏打闹的体验;也许你不经意间发现和你在海滩上共沐阳光的便是好莱坞巨星。 祖马海滩 本期所推出的房产位于马里布的祖马海滩(Zuma Beach)旁。祖马海滩是加州最受大家欢迎的海滩之一。这里水清沙幼,海水清澈,咸咸的海风吹拂在脸上,格外的舒适,而且还有各种水上运动,比如人体冲浪、滑板冲浪,当然还有游泳,特别是一家子出游,非常适合家庭度假。 祖马海滩全长2英里(约3公里),夏日的周末是这里的黄金时段,有许多前来聚会的年轻人和度假的家庭。所以如果想享受宁静的休闲时光的朋友,可以赶在其他时间前往。 闹中取静的豪宅 那么,你是不是也被祖马海滩这醉人的景色和马里布休闲的度假生活所吸引到了呢?反正小编对这座城市是没有任何抵抗力的!本期带大家一探究竟的就是这座占地5.47英亩的豪宅。豪宅内包含了7间卧室和10间卫生间。不仅如此,这座豪宅还就位于祖马海湾的边上,从屋内便可以眺望到祖马海滩的美景,沿着地平线,你还可以欣赏美轮美奂的日落、海豚和迁徙的鲸鱼,可谓是“足不出户的美景享受”。 该套豪宅设施齐全、装修精致,全屋占地面积约11,000平方英尺,其中起居空间为6,000平方英尺,温馨、魅力十足。晴朗的天气和上佳的地理位置让起居室全年被阳光照射,显得格外宽敞和明亮,置身于此心情也顿时能被点亮。 除此之外,这套豪宅里还配有女佣房,女佣房内配有全卫浴,楼下还有两间备用的客人化妆间,可用作伴娘和伴郎的更衣室或婚礼化妆间,甚至也可以用作电影制作、照片设计、发型设计和化妆——房间内采光充足,是个梳化造型的好去处。当然了,豪宅怎么能少了各种娱乐放松设施呢?这不还配有一间电影院,墙上挂着家用的电影荧幕,房间内的椅子还是可调节式的,满足你的任何观影需求。豪宅还设有健身房和带卫生间的客房。 豪宅设有石砌而成的大屋顶平台和平坦的大草坪庭院,给你提供充足的室外空间,用来欣赏美丽的景色。当然了,除了美景之外,住宅的安全性能方面也是一流的。安全门控入口可以通往独立的两车位车库和大型停车处。考虑到马里布有不少好莱坞巨星,同时肯定也伴随着不少名流间的聚会和排队,因此在为引人注目的宾客提供舞台的同时保持隐秘,即便是最有鉴别力的贵宾和名流也会对这设计赞不绝口。室外拥有新设计的无边泳池、露台、郁郁葱葱的景观和悠长的入口,私密性绝佳、安全性有保障。 看了这么多梦中的豪宅大抵不过便如此吧。不管你心动了没有,反正小编已经开始在默默攒钱了哈哈!欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/42208181.htm,或致电居外热线400 041 7515垂询。 注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约经纪Mordi Barr提供   撰文:俞文 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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布里斯班市郊五星豪宅 650万澳元的梦想之家

每年10月至12月,是U乐国际娱乐气候最宜人的春季。这个时候,去布里斯班的黄金海岸享受一个长长的假期,对澳洲人来说,是一件再平常不过的事情了。在黄金海岸游人如梭的日子里,来到布里斯班15公里外的普伦瓦勒(Pullenvale),使人不禁觉得,城里的喧嚣都是骗人的。普伦瓦勒——这个拥有连绵起伏丘陵和灌木丛的市郊小镇,无论何处都飘荡着悠闲的空气。 站在普伦瓦勒豪宅巨大的玻璃窗前,一眼就可以将南部山麓的葱郁尽收眼底。这里的风景随着一天的日光和天气阴晴而变化。更美妙的是,这份来自大自然的变化之美,与房屋内外的轻快色调充分融合,使这座格鲁吉亚风格的宅邸成为许多人梦想中的家。 这里是“运动达人”梦想中的家。 主屋的一侧是一处带全新泳池泵和过滤器的淡水游泳池,16米x 7米的尺寸既能够满足运动健身的需要,也足够孩子们嬉水玩耍。泳池两侧被巧妙地包裹在花园的灌木丛中,保证私密性的同时,使得泳池无论从哪个角度看,都是一道与天空呼应的蔚蓝色风景。 澳洲人对网球的热爱也被屋主带进了家——在主屋的另一侧建起了一座带网球馆的、低能耗的夜灯网球场,鏖战可以从白天一直延续到傍晚,绝不会败兴而归。 这里是 “园艺爱好者”梦想中的家。 占地2.5英亩的园景花园,从车道就开始欢迎归家的主人。主屋的入口是一处标准的法式花园。轴线的两侧对称栽种着常青树木,中轴线上的美丽花坛被精心修剪过,宽阔的园路形成贯通的透视线,一直延伸向远方。 如果说法式花园是整座宅邸的门面,那热带雨林花园和秘密花园就是自家后院的乐园了。对热爱园艺的人来说,还有什么能比功能完备、土壤适宜却还未栽种的花园更棒的地方呢?热带雨林花园的池塘里,可以种上澳洲特有的巨花睡莲——四月放置球根,五月生出浮叶,七月开始不断地开花,一直持续到十一月。蓝紫色的花瓣排列松散如莲,花盏挤挤挨挨,美得如梦似幻。 打理花园的问题也不用担心,20000升的水箱和自动浇水系统会助你一臂之力。 这里是“派对动物”梦想中的家。 花园、泳池和户外凉亭都是开户外派对的好地方。要是天气没那么好,屋内也有宴请宾朋的绝佳地点。在宽敞的起居室谈笑风生,在迷人的用餐室觥筹交错,在带环绕声音效的媒体室里欣赏音乐……如果这些还不够说服你,来看看这个可以储藏2000瓶酒的豪华酒窖吧! 这里是 “挑剔的家居控”梦想中的家。 屋内外的每一处细节都是深思熟虑的结果。华丽的入口门厅,配有镶花木地板的宽阔楼梯;六间宽敞的卧室,饰以进口壁纸和法国实木百叶窗;四间浴室,两间化妆室,均由奢华的Carrara Calacatta大理石铺设而成,精致的Perrin & Rowe和Victoria & Albert水龙头、浴具点缀其间;厨房配有全套Wyer+Craw橱柜、大理石中央操作台和欧洲厨具;屋内各处遍布定制的手绘细木工制品和镶板。 这里名校林立,是“重视教育的父母”梦想中的家。 这座宅邸距昆士兰大学仅15分钟车程,同时临近布里斯班数所顶级公、私立学校,包括布鲁克菲尔德小学(Brookfield primary school)、圣彼得路德中学(St. Peter’s Lutheran college)、斯图特荷姆女子学校(Stuartholme girls school)、布里斯班男子学校(Brisbane Boys College)、 布里斯班男女文法学校(Brisbane boys and girls grammar schools),是澳洲教育资源最好的地区之一。 就像不是所有的梦想都能实现一样,如果忽略了时机,入住梦想之家的机会也可能与你失之交臂。这套650万澳元的布里斯班市郊别墅,可能是许多人梦想中的家,是否会最终属于你呢?马上拨打 400-041-7515 询盘,或登陆http://www.juwai.com/42542099.htm查看。 注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约经纪Brett Greensill提供   撰文:Qi Cheng 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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梅里尔·斯特里普开价1.68亿元出售曼哈顿顶层公寓

以21次奥斯卡提名创下影史纪录的传奇女星梅丽尔·斯特里普(Meryl Streep)正在出售其名下一处物业。 3月23日,斯特里普将其位于曼哈顿的顶层公寓挂牌出售,标价2460万美元(1.68亿元人民币)。 这套位于翠贝卡最西边的四卧公寓紧邻哈德逊河,为69岁的女演员梅丽尔·斯特里普及其丈夫、现年71岁的雕塑家唐·古墨(Don Gummer)所共有。夫妇俩于2006年购入该物业,当时的买入价格为1013万美元。 古墨的名字也一同出现在房产记录。记录显示,他们通过其名下一家专门用于房地产交易的有限责任公司买下该物业。此外,两人曾通过该公司购入了位于曼哈顿格林威治村和加利福尼亚州的其他物业。 这套面积近4000平方呎的共管公寓拥有落地大窗、直达电梯、带天窗的入口门廊和巴西胡桃木宽幅地板,而且三面均与露台连通。 根据道格拉斯·艾丽曼地产公司经纪人Jan Hashey和Steve Halprin提供的房源信息,该物业的公共区域经过精心设计,注重灵活性。巧妙的滑门轻松营造出温馨私密的房间,亦或豪华雅致的娱乐空间。 两位经纪人谢绝发表评论。 今年4月,斯特里普出资360万美元购入一处坐落于加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)的现代住宅。房源信息显示,该住宅建于上世纪中叶,包含三间卧室、三间浴室、挑高天花板和玻璃幕墙,并保留了许多原有的特色设计和建筑细节,如窗户、门和水磨石地板等。 从1979年开始,斯特里普共获得了21次奥斯卡提名,其中三次获奖。 这位传奇女星的最新作品是与歌手雪儿(Cher)一同出演的电影《妈妈咪呀2:再次出发》(Mamma Mia! Here We Go Again)。截至发稿,斯特里普的发言人未能回应置评请求。 房地产网站Curbed率先披露了这则挂牌信息。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网在售的322万套美国真实房源,或致电 400-041-7515 谘询美国房地产的U乐国际娱乐机会。   来源:环域居 责编:Zoe Chan
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无惧外国买家限购令!美国流行天后凯蒂·佩里关注新西兰房地产

下周,流行歌星凯蒂·佩里(Katy Perry)的世界巡回演唱会将在新西兰收官,届时她将成为又一位在当地购置房产的美国百万富翁。 在接受《Stuff》杂志采访时,这位名曲《Roar》的演唱者表示,她完全可以“理解为什么人们都想生活在全世界最有活力、最生机勃勃的地方之一。” 佩里表示,目前她不想离侄女们太远,但她补充道:“总有一天我可能会抽出时间去看看房地产。” 不过,她没有透露自己打算购买的是像前美国全国广播公司(NBC)主持人马特·劳厄尔(Matt Lauer)的 Hunter Valley Stations那样的物业,还是只是一栋位于激流岛(Waiheke Island)的豪宅。 佩里并不是第一次购置引人注意的物业。今年早些时候,她因为终于从一场购买前修道院而导致的长期法律纠纷中脱身而登上了新闻头条。 洛杉矶大主教约瑟·H·戈麦斯(Jose H. Gomez)打算把这间修道院出售给佩里,然而在修道院里住了几十年的两名修女想把它出售给企业家达纳·霍利斯特(Dana Hollister)。在谈判过程中,修女把这套房产卖给了霍利斯特,佩里愤而提起诉讼。 今年三月,两名修女之一,凯瑟琳·罗斯·霍尔兹曼(Catherine Rose Holzman)修女在法庭听证会上昏倒,后被宣布死亡。这一戏剧化的事件使得此次诉讼备受关注。 霍利斯特因干涉合同销售关系而败诉以后,法庭勒令其向佩里和洛杉矶大主教区支付500万美元的赔款。 此后,该物业重新回到市场上出售。根据媒体报导,佩里在购下这套物业前的最后一步是获得梵蒂冈的许可。 佩里预定于8月20日和21日在奥克兰的Spark体育馆举办两场演出。她表示,即将到场的歌迷们要准备好迎接一个充满惊喜的夜晚。 “我喜欢在表演过程中留出一些创造精彩瞬间的空间。” “我会和鲨鱼舞伴一起跳舞!我还加上了《Witness》专辑中我个人最喜欢的一首歌曲《Pendulum》,在演唱会结束的时候,我可以和歌迷们一起合唱这首歌。我非常享受这样的时刻。” 奥克兰是Witness世界巡演的最后一站。佩里表示,经过数月的精心准备,“新西兰的歌迷可以期待一场精彩纷呈的表演了!” 她上次到新西兰的时候曾抽出一些时间进行了一场冰山之旅,而这次佩里说自己计划和团队成员们一起玩蹦极,并品尝一下当地特有的Hokey Pokey冰淇淋。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网上过万套在售的新西兰房源,或致电 400-041-7515 谘询新西兰房地产的U乐国际娱乐机会。   来源:stuff.co.nz 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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